租樓指南

提起鄉郊生活，自然想到新界偏遠地區，但每天長途跋涉到市區上班上學，不是人人承受得到；住在新界市中心，環境又跟市區分別不大。其實想與大自然為鄰，不一定要在新界居住，港島區也可感受寫意生活。

香港樓價高企，未能置業，不少人選擇租樓居住，更甚者，是找人合租，分擔租金。與人合租單位，同一屋檐下，要注意甚麼地方？

美孚新入場費屬第三低，屋苑靠近市區中心點，前往港九新界相當方便，又坐擁完善的巴士網絡、雙鐵優勢，區內有面積達17.65公頃的荔枝角公園（九龍公園佔地13.3公頃），投資自住皆宜。

上回提到在樓市下行的情況下，部份打算置業的人士對後市持觀望態度，甚至擱置買樓計劃「轉買為租」，因此預料短期內租屋需求仍有上升空間。但無論身為業主還是租客的你，在租賃市場上均面對不同程度的風險。上回已解構了業主在租務市場上有可能遇到的風險，今回則以租客的角度出發，探究租樓時需要注意的事項。 * 了解自己所需 租樓第一件事，當然是揀選最適合自己的地方，包括考慮居住的地區，有可能需要配合個人的需要，例如鄰近工作地點、小朋友的學校、有車位提供等等。另外，附近的環境及配套亦相當重要，例如附近設有商場、超級市場、巴士站等配套的單位亦較受歡迎。事前最好先收集市場行情，留意附近類近單位的租值，作最好的打算。 * 簽約前先查冊 租客與業主在簽訂租約前，應該先透過行業代理、自行或向業主查閱放盤單位的成交註冊資料，簡稱查冊。透過土地註冊處的紀錄，可確認出租單位的業主身份，並確保單位業權是否完整、契約是否齊全等，慎防有人冒認業主行騙，或單位暗藏「隱憂」。 延伸閲讀 － 劉圓圓：租賃市場注意事項－業主篇 * 租約包含什麼費用？ 當一切無礙，租客與業主在簽訂租約時，應訂立清楚所有條款，例如列明「生死約」年期、按金及上期金額、每月租金是否已包括管理費、水電煤、差餉等，否則租戶隨時每月要額外負擔以千元計算。建議租客在租用物業前，可向業主索取單位各種開支單據，以了解單位每月的大概支出。另外需留意，租賃文件通常是一式兩份，並須於簽署後三十日內提交予稅務局的印花稅署以加蓋印花（俗稱「打釐印」），沒打釐印的租約是不能在民事官司中作為呈堂證據。 * 檢查業主提供的傢俬電器 某些租盤列明租戶需自備傢俬電器遷入，而某些業主則連同家電一同出租，以滿足不同租客的需要。如家電由業主一方提供，租客最好與業主當場點算及檢查清楚所提供的家電的品質完好，拍照作為紀錄，列出清單於租約內，最後訂明維修責任誰屬，以避免退租時因家電損壞而出現爭執的可能。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

根據差估署最新公布數據顯示，樓價指數已連續下跌兩個月，九月份住宅樓價指數最新報388.8點，按月跌1.4%，累計跌幅為1.5%。相反，租金指數錄得按月升0.6%，最新報197.8點，連升8個月，累積升幅達到5.5%，創出歷史新高。 租金指數仍然向上的原因，可以歸納於兩個因素。第一，近日樓市出現下調，令部份有意入市的買家暫時擱置買樓計劃，普遍買家憧憬在樓價下行的情況下，越遲買樓價越平，對後市抱觀望態度，因此由買轉租的人增多。第二，租金普遍會較樓價滯後，當業主於一段時間內仍未沽出手上單位，才會考慮將單位出租或減價出售，屆時租盤才會增多，租金或會因租盤供應增加而放緩。 筆者預料，短期內租賃市場仍然活躍，以下首先是幾項在租賃市場中的業主需知，下回再闡釋租客應注意事項，以免任何一方在過程中蒙受損失。 * 按保業主只能自住不可出租 根據按揭保險公司的規定，凡申請按揭保險計劃的所有抵押人，必須為固定受薪人士、收入來自香港人士、並於申請時未持有任何香港住宅物業的借款人或擔保人身份、最高供款比率為45%。還要注意的是，有申請揭保險計劃的業主，只限自住用途。因此若打算將物業出租，必須先剔除按揭保險人的身份，即1,000萬以下物業最多只可承造六成按揭，1,000萬或以上最高按揭成數為五成。 * 出租單位前應先取得承按人同意 即使沒有申請按揭保險計劃，如將單位由自住改為出租，應先知悉銀行，並取得銀行的同意。由於自住單位最多按揭成數為六成，但出租單位按揭成數須下降一成，而大多數住宅物業之按揭契都列明業主在出租前，必須簽署銀行的「出租同意書」。其實，「出租同意書」亦可保障業主，避免業主在與租客爭執時，被揭發其違規行為而造成不必要的麻煩及損失。 * 小心「職業租客」 業主最擔心，就是遇到不交租的租霸。如遇到急租及公司客便要小心，此類租客有可能不介意偏高的租金，匆忙決定租樓，然後繳交按金上期後就開始「白住」，有些公司客更是以空殼公司與業主簽約，業主難以向此類租客追討金錢損失。筆者建議業主盡量避免不經代理搵樓的租客，簽定租約及要求租客提供身份證、工作及入息證明等。 經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓