敘造按揭的複雜程度不下於物業買賣,尤其為海外物業融資。

不論哪個原因投資海外物業,為物業融資是交易中複雜的一環,由於絕少人能即場支付全數金額,敘造按揭幾乎是不可或缺的 。世界各地銀行, 包括英、美、加、澳、紐西蘭,以至黃金簽證熱點如葡萄牙、馬爾他、塞浦路斯、西班牙,均有提供按揭融資計劃予海外買家,而他們在回應查詢時就通常會如滙豐銀行國際融資部門所言:「為投資用途的物業敘造按揭,可能因不同國家或地區法規而有差異。」投資者需視乎自己情況,再作深入研究。

事實上,買家不一定能獲得融資服務,即使有也不一定符合資格,亦不一定最理想。有時候,海外買家於當地敘造按揭是一項投資要求,故不能選用心目中的銀行。而在敘造按揭過程中,甚麼時候申請與如何申請又與司法管轄權有關。再者,銀行不是唯一的融資機構,越來越多發展商亦提供融資方案(在香港屢見不鮮)。

為海外物業融資沒有必然「正確」的做法,但一般來說,準買家需事先確定其身份以至其購買物業是否具備申請按揭資格。論及本地與海外的按揭服務,公司設於香港的RE/MAX All Stars合夥人Samson Cheung認為:「哪一種方案較『優勝』,難以一概而論。 」但買家應考慮兩個重要因素。他說:「首先是按揭年期,它與流動資金及投資回報有直接關係;第二是匯率走勢,它影響日後還款數額。」在亞太區,越南近年在金融與按揭改革方面突飛猛進,讓海外買家更簡易投資當地物業,交易過程一目了然。另一邊廂,日本亦積極向海外投資者提供融資方案,作為實施安倍經濟政策的一部分,融資服務主要由在日本營運的外地銀行提供,如新韓銀行、中國銀行,惟難以取得日本語以外的資訊 。

目前全球仍處於低息環境,意味著大多數投資熱點不難融資,香港按揭利率現時約2%左右,與日本及新加坡相若,稍高於美國、加拿大、英國,但低於德國(少於1%)。至於泰國、越南、澳洲及愛爾蘭的貸款利率平均約4至7%,視乎按揭成數、貸款期、銀行,及申請地區。

海外融資處理不好,會否導致交易告吹?Samson認為是有可能的,指「善於運用資金,才可產生更大的潛在回報。」融資安排還取決於投資者能承受多少風險、能支付多少現金以及收入。對於資金充裕的投資者,可選擇較短的還款分期,可減低壞帳機會。Samson表示:「一般而言,海外融資對投資者下決定入市有舉足輕重的作用。」

因此,建議找一個按揭經紀協助貸款事宜,連同信譽良好的專業人士-銷售代理、房產律師及經理處理買賣及按揭合約。若選擇從海外融資,更應找按揭經紀幫忙,尤其是首置投資者。

多倫多RE/MAX Partners Realty地產公司Johnson Yu表示:「稱職的經紀能協助買家簡化按揭安排,減少利息支出,盡早還清款項。」按揭經紀不單是比較銀行利率,他們還要了解你的投資目標與策略,以及購買後的財務狀況。Johnson續指:「聘用經紀好比聘用會計師處理稅務,你可因應不同情況調節負債比率,若打算在三年內出售,可選較高比率;若作為長遠投資,則應降低比率或加快還款。因此,流動現金得以靈活掌握,一旦遇上投資機會亦可再融資。」

因融資過程複雜,相對於購買,對投資的潛在影響更深,一如所有財務交易,消費者須提防陷阱。Johnson建議加倍留意按揭合約上的服務費、利率與匯率等細節。他補充:「另外要留心銀行給予支付首期的冷靜期,有些物業市場或銀行要求投資者需事先把款項存入戶口,存放一段時間後才可用作首期。」冷靜期允許買家在特定時間內考慮清楚入市決定,若期間改變主意,買家只需支付指定金額,而非全數首期。然而,各地冷靜期不盡相同,南澳洲是兩天;英國五天;安大略省對新樓的期限是10天,資產類別亦會對冷靜期有影響,但冷靜期不應在融資過程中被忽略。

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