放租單位其實是有很多地方需要注意的。
放租單位其實是有很多地方需要注意的。

香港人喜歡持有物業,一來看中多年來香港樓價「有升無跌」,認為長期持有一定賺錢,二來可把非自住物業租出,令每個月都有穩定收入,但希望或將會成為「包租公」或「包租婆」的人士要留意,香港雖然沒有資產增值稅,但若果所持有物業是用作收租用途,業主所得的租金收入均要納稅,即是所謂的物業稅,符合條件的業主每個課稅年度均需繳納。另外,亦要留意租約要打釐印。

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物業稅計算及申報方法

物業稅計算方法很簡單,就是把報稅年度相關單位的總租金收入,減去由業主支付的差餉費用,另外再減去不能追回的租金及標準免稅額20%(作為單位因出租而產生的修葺及雜費支出劃一豁免),將所得出之淨值按現時稅率15%計算,便是該年度業主需繳付的物業稅金額。以一個每月租金為20000元的住宅為例,每季差餉1500元,期內沒有空置或欠租,每年應繳物業稅約28000元。

假如在出租期間出現租客拖欠租金情況,業主在報稅時就要計算被拖欠的租金收入,表明期間差餉費由業主支付,並確認無法追討租金後,就可申請扣減報稅的收入。業主於首次出租物業後,有責任主動通知稅局其持有物業經已出租,若果被發現漏報物業出租的收入,稅局會追回漏報稅項甚至會要求漏報業主支付罰款。

要留意,雖然市場上一般租約均是由業主負責繳交單位的管理費,但相關管理費是不能扣稅,而按規定,稅務報表需要在一個月內交回稅局,逾期交回亦會有罰款。若果業主在填報稅表時是選擇用「個人入息課稅」方法報稅,而非直接選擇繳交物業稅,雖然兩個方法是使用相同的計算基準,但選擇用「個人入息課稅」方法報稅,就可以扣減供樓利息支出。

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租約打釐印程序及金額

業主與租客簽訂租約後,租約須交予稅務局加蓋印花,即是打釐印,租約便有法律效力,以便於假若雙方在租務上有任何爭拗,就可根據已打釐印租約作為證據,法庭只會受理有釐印的租約。為租約打釐印後,業主與租客便會根據租約的銀碼繳交租約印花稅,又稱為釐印費(或租屋釐印費)。按政府規定,業主與租客需在簽定租約後30日內把租約交到到稅務局的印花稅署加蓋印花稅。

若果經由地產代理負責租屋釐印費,一般會代為網上打釐印,並為業主及租客各列印一份印花證明書。若果想自行處理,業主及租客均可使用個人的「稅務易」帳戶進行網上打釐印。為保障大家權益,業主或租客應各自保存一份有效的印花證明書(租約正本)。除網上打釐印外,亦可選擇親身前往稅務大樓、或以郵寄方式遞交申請及所需文件為租約打釐印。

釐印費金額以租組期長短而定,如無指定租期或租期不固定,金額為年租或平均年租的 0.25%;若果不超過1年,金額為租期內租金總額的 0.25%;若果是超過1年但不超過3 年,金額是年租或平均年租的 0.5%;若果超過 3 年,金額是年租或平均年租的 1%。正常情況下相關金額是由業主及租客每方支付一半,而每份證明書的複製本為 5元,額外繳交。