【村屋指南】村屋路權知多啲 – 定義/簡單分辨方法/查冊

越多人喜歡遷入村屋屋住,但由於忽略了樓宇外路段的路權問題,結果在搬入後便發生很多「不愉快事件」,曾有個案就因為在買入前未有清楚查明附近路權誰屬,搬入後才發現原來樓宇外連接「大路」的路段是私人土地,該地主更突然「封路」,令「被圍封」業主只可選擇行泥地進入!最後更要花很長時間向政府申請批準、並自費舖設「水泥路」通道繞道出入,置業預算突然大增。

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兩種業權 – 村屋內及村屋外路權(或業權)

簡單而言,購買或租住村屋要注意的業權,就分大廈內業權以及大廈外路段的路權(或業權)。大廈內業權很易理解,就是單位擁用或使用權,村屋與其他私人樓基本相同;至於大廈外路段的路權,對初次接觸村屋的人士就可能較陌生,要知道,因為村屋並不如一般私人樓宇般,擁有所有住戶均需遵守的大廈公契(清晰列明各業權人士可享有什麼權益及需遵守什麼條款),例如公契會列明電梯大堂是共用地方,所有住戶均可隨意經過,故所有住戶均可以簡單地按公契使用單位外權益。

就如前述所言,有些村屋有機會是被私人地所包圍,又或者是原業主所使用的土地(如用作花園或停泊汽車),並不是「入契地」(泛指該地段已納入地契內),新買家就要弄清並將有關事宜(有可能出現的額外成本)反映在樓價或租金上。若果涉及向政府透過短期租約來租借地段,就要改為買家向政府申請花園或車位的短期租約;若果是涉及其他私人土地,買家就要與該擁有者就使用自行交涉,更要有心理準備日後有出現變化的可能。

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如何簡單分辨?

要快速分辨私人擁有路段或公家路段,最簡單方法是觀察路段上的街燈,因為若果該路段是屬是於公家的,大部份情況下路段上的燈柱一定有街燈編號,亦可以在地政總署的「地理資訊地圖」網頁上查到。另外,若果通道是一條行車路,可以觀察有否公共交通工具(公共小巴或巴士)行駛,若果有的話,該路段是私人土地的機會就非常低,買家就不用擔心。

落實交易前進一步核實

村屋始終是業權較複雜的房屋類別,尤其是一些年代較久遠的村屋或鄉村,其業權、地權及路權複雜不清,如可能是集體擁有的「阿公地」,亦有可能是聯名擁有,買入或租住前要細心查清,若果是聘用信譽良好的地產代理負責買賣,該地產代理或律師可代查明路段的路權或土地使用權,若果想自行查明,亦可使用土地註冊處進行查冊。

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