地產投資情報網站「健美家」近日公布了以個人地產投資專家為受訪對象之『地產投資意識調查』的結果。根據調查結果顯示,約7成的投資專家都預測2016年的首都圈投資用物業價格將會上漲,而曾於2015年售出物業的投資專家更有6成是取得盈利。預料今後投資用物業的價格仍會持續上漲。

daikyo_mar27

「賣樓好時機」 2015年的地產投資市場

根據同一調查顯示,對於2016年的首都圈(東京都、神奈川縣、琦玉縣、千葉縣) 投資用物業價格, 回答「將會上升」的投資專家最多,佔69%,而回答「將會開始下降」的就佔9%,結果顯示有相當大的對比(回答「維持不變」的就佔22%)。

由受訪對象的背景看來,因回答價格將會上升的投資專家多住在首都圈以外的,可見居住於圈外的投資專家比起居住於首都圈內的, 更期待首都圈的物業價格上升。即是說,事實說明圈外的投資專家覺得比起自己的居住地,首都圈有更多的投資機會。

認為「首都圈物業價格上漲」的原因 :
●覺得於舉辦2020年東京奧運前物業價格都不會下降
●海外投資者增加
●地方物業的樓價正逐漸下降,所以樓價不易下滑的首都圈非常受歡迎
認為「首都圈物業價格維持不變」的原因 :
●首都圈整體都會維持不變,樓價上升與下跌的地區都非常分明
●東京奧運的特別需求都已過去
●因價格已經上升,如果之後的價格都不斷上升的話,買家會減少,市場因而
停滯
認為「首都圈物業價格開始下降」的原因 :
●經濟動向不明朗
●泡沫高峰期已過
●中國經濟轉差令中國的投資者遂漸撤離市場
●投資專家開始認為就算現時下本投資,所得回報不多

以上的回答都佔了調查結果中的頭幾位。接下來,對於「2015年1月以後有否購入投資用物業」的提問,回答「有」的投資專家佔57%,「沒有」的佔33%,而「買不到心儀物業」的則佔10%。
以上結果反映出就算物業價格持續上升,事實上仍然有不少投資專家購入物業。

就回答「沒有買入物業」的投資專家所持的理由是 :

●投資優質地區的價格高昂,令投資回報大幅減少
●雖有尋找海外物業,但因現時日元貶值,所以認為現在並非好時機
另外,就回答「買不到心儀物業」的投資專家所持的理由是
●找不到符合購買條件的物業
●購買心儀物業的競爭非常激烈,被其他人搶先一步購入物業
以上的回答都佔了調查結果中的頭幾位。

大部分「買不到心儀物業」的投資專家主要是認為他們沒有給予投資機會。由此推測在2015年,就算物業價格高昂, 仍有接近7成的投資專家願意購入物業。最後,對於「2015年1月以後有否賣出物業」的提問,16%的投資專家表示「已賣出」,75%表示「沒有賣出」,而9%則表示「沒有持有物業」。至於賣出物業的理由,頭三位分別是「覺得會比購入時以更高價賣出」、「持有的物業變得陳舊」及「為購入新物業準備足夠資金」。

在出售價格方面,回答「比購入時以更高價賣出」的佔63%,「與購入時差不多的價格賣出」的佔16%,「比購入時低少許的價格賣出」的佔16%,而「為了早點出售而平價賣出」的則佔5%。由6成以上的投資專家回答「比購入時以更高價賣出」的結果來看,就能得知2015年的地產投資市場是賣家佔優的「賣樓好時機」的事實。

出租公寓投資市場的上升趨勢將長期持續

2013年以來,以東京都心為主的東京地區的物業價格不斷上升,但隨著2020年東京奧運, 今後首都圈的地產投資市場所受的影響亦會愈來愈大。根據2014年居民基本登記總帳的人口動態調查顯示,流入首都圈的人口不斷上升並已超過10萬人,就算只是東京都已超過7萬人。另一方面,全國超過7成的市鎮已經超出一定的遷出數量,而以首都圈為首的三大都市圈則繼續成為人口主要集中地。以長遠的人口趨勢來說,今後首都圈的人口流入將會持續。因此,對首都圈的公寓需求仍會繼續增加。

雖然日本全國都存在少子高齡化的問題,但預測首都圈的人口會於2015年達至頂峰,而家庭住戶總數目前仍在上升當中,並預測於2025年以後達至頂峰。雖然整體人口減少, 但單身家庭住戶的增加令家庭住戶總數得以增長。
因此,分析指出首都圈出租公寓的需求在2020年東京奧運結束後仍然會持續增加,到2025至2030年才會遞減。

以地區來說,預測中央區、江東區、港區這3區的出租公寓需求今後仍會陸續增加。因為首都圈的出租公寓有這樣的情況出現,地產業界有關人士認為「投資用物業的價格是根據供應與需求的關係而定,短期內價格雖有升跌,但長遠來說仍會有持續上升的趨勢。」
但是,也有人認為「通縮問題遲遲未有解決,或許會在意想不到的時期令樓價急劇下降。」地產投資往往伴隨著風險,不要盲目相信市況的表面,更重要是加倍留意市場環境的每個微小變化。

安岡晃浩
大京香港有限公司 Daikyo Group 官方網站
http://www.daikyo.com.hk/
官方Facebook 專頁
https://www.facebook.com/daikyogroup.hk/