按保九成按揭的樓價上限增至800萬,令不少準買家打算入市。

特首在新施政報告中,最令全港爭議的政策就是將按保九成按揭的樓價上限由400萬倍增至800萬,八成按揭的樓價上限由600萬增加至1000萬,新按揭政策是否很快刺激樓價反彈急升現在言之尚早,不過有聲音指出新政策會導致樓價逆轉時,會做成97-03年大量負資產個案,會導致銀行虧損進而影響金融體系穩定等。

其實97-03年的負資產個案我們可以分為兩類,一類是買了自住物業,能維持供款,只是賬面資不抵債,無法賣樓或轉按,頂著壓力供款的小業主,銀行也沒有作進一步行動,現在他們已守得云開見月明,接近完成按揭供款。至於另一類小業主則統稱為炒家,他們回歸前已用高槓桿,高成數按揭炒樓,金融風暴來臨時手上還有多家物業套牢,無力供款,令物業淪為『銀主盤』,這類『銀主盤』就算成功在拍賣行售出,銀行仍要蒙受不少損失。

但二十多年後的今日情況卻是完全不同,第一,由於不同的印花稅辣招仍然存在,大手炒家已不復存在,而最新的高成數按揭亦只接受沒有物業的首置用家,打算收租的物業投資者不能享受最新的高成數按揭新政;第二,97年的高成數按揭是沒有按揭保險這回事,高成數按揭變成負資產是的損失是由銀行獨力承擔,但現在客戶做任何超過六成的按揭均需要向香港按證保險公司(HKMC)支付保險費以承保按揭風險,而這類高成數按揭,銀行普遍會打包賣給HKMC套現,所以,就算負資產業主斷供交樓,損失也是可以向HKMC索償,銀行做這些業務的風險是很低很低的,所以這類按揭利率及現金回贈跟普通六成按揭相若,原因就在這裡。

雖說今時今日的負資產爆煲風險不大,但HKMC對客人的收入及財政的審核非常嚴格,買樓落訂前都必先要計好數,考慮自己的承擔能力及供款能力,必要時諮詢專業意見才做買樓這一人生大決定!