抽新樓9步曲 入票到收樓流程
早前新盤SEA TO SKY的賣樓現場。

買新樓舊樓點揀好?撇除預算問題,不少人都喜歡買新樓,一來貪其「無人住過」,省去交易前做查冊等功夫,二來亦不需擔心買入後需承擔鉅額維修費,又有發展商提供二按,總之買新樓好處多,不過,其實看似簡單的買一手樓「動作」,買新樓注意事項其實都不少,特別是對一些「新手買家」而言,單是「睇樓書」、「抽新樓」同申請按揭都不是件簡單事,Squarefoot綜合出買新樓9大步驟,讓有需要人士可以快速了解買新樓程序,已清楚相關買一手樓程序人士亦可温故知新。

延伸閱讀︰按揭5大重點你要知如何解決銀行估價不足問題?物業印花稅計算懶人包 │ 揀一手樓最緊要考慮咩因素 - 二之一 揀一手樓最緊要考慮咩因素 - 二之二

買一手樓程序

1. 籌劃買樓預算

假設已有了「心水」新盤,買一手樓程序第一步當然是計算自己可以負擔到什麼價格單位,即是評估可以拿出多少金額首期,及每月可以用多少錢「供樓」,又或者可以「倒轉」計算,若已有大概樓價,就能以Squarefoot的按揭計算機計算每月供款額,以評估能否負擔。很多發展商雖然都會為買家支付如買新樓律師費及經紀佣金等雜費,但可以的話就「預鬆少少」,避免「臨門」買不到,亦要留意新盤管理費是多少,小心怕長計。

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2.研究售樓說明書 (樓書)

《一手住宅物業銷售條例》規定,新盤發展商在進行一手樓公開銷售前最少7個工作日,必須公布俗稱「樓書」的售樓說明書,內裏清楚列明項目所有細節(如周邊發展、平面圖、座向、樓宇外貌及會所設施等),供準買家細心研究及選擇心儀單位。大部份發展商都會把相關「樓書」上載予項目網站,大家亦可在一手住宅物業銷售監管局的「一手住宅物業銷售資訊網」找到。

3.參觀示範單位

若果是一手樓「樓花」(不能即時入住)而發展商亦有就新盤搭建示範單位,發展商通常會在公布項目價單前開放示範單位予公眾參觀。示範單位有分無改動單位(俗稱清水房)及有裝修的有改動單位,要留意經改動單位可以包含一些不在交樓標準的家具,又或者單位間隔會作出改動,參觀及揀選心水單位時要研究清楚,不要只參觀有改動單位,無改動的清水房才是參觀重點。

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4.細閱價單、了解銷售安排及登記(入票)

買新樓入票方面,發展商通常都是在開放示範單位後或同日公布新盤的價單,並通常是分批推出,很少情況是「一炮過」把整個項目單位推出市場,而公布價單同日,發展商亦會開始接受認購登記(俗稱「入飛」或入票),並在數日後公布銷售安排。購買一般普通單位,準買家要準備一張金額為10萬元的本票,抬頭一般為發展商指定律師樓名字,其名字會寫在銷售安排文件上。

5.抽籤、揀樓及簽訂臨時買賣合約

入票時間與地點每個項目都不同,一般會在開放示範單位前後,甚至會在開放示範單位當日即場可以入票。有些準買家會入超過一張票以期增加「抽新樓」中籤機會,實際情況要視乎發展商有否限制每人入票上限,一定要了解清楚。若買家在揀樓當日揀不到單位而放棄購買,發展商會退回本票,不過,若買家在簽訂臨時買賣合約後才決定放棄購買,有關訂金就不會退還。

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於買一手樓程序中,完成認購登記程序後(即俗稱「截飛」),發展商會就揀樓先後次序進行抽籤,有可能是在開售前一日進行,亦有機會是在開售當日進行。決定了揀樓次序後,一般而來說發展商會再把「抽新樓」的買家分為AB組,A組為購買超過一個單位的大手買家,B組為購買一個單位的買家,A組會較B組買家先揀樓。售樓處會在銷售現場當眼處擺放一張單位「消耗表」 ,顯示當日仍可供揀選單位、已簽訂臨時買賣合約單位,與及已被揀選但又尚未簽臨時買賣合約單位等資訊。

獲通知籤號後就可按抽籤次序並依時到售樓處揀樓,準買家記得要帶備支票簿、身分證及購樓意向登記收據,若成功揀選到心水單位後,即場便會與發展商簽訂臨時買賣合約,並支付俗稱「細訂」的首筆訂金,細訂金額為樓價5%,可用支票支付。當日亦要決定採用那一種付款方法,或決定會否申請發展商貸款,亦有可能會就是否進行「拆名」或加名作最後決定,事前準買家應就相關決定做好計劃與準備,避免被現場氣氛影響而作出了不恰當的決定。

6.申請按揭

這個程序較簡單,買新樓按揭一般來說只有兩個方案供買家選擇,分別是「即供付款」(購入現樓或樓花後立即開始供款),及「建築期付款」(待樓宇建成業主收樓後開始供款),採取前者方案可獲較大買樓折扣。買一手樓現場通常都有各銀行代表,買家可以即場「格價」及申請。買新樓印花稅方面,若果不是首次買業或非香港居民,就要支付額外印花稅,可按此了解詳情。

近年很多發展商於推售新盤時,都會推出不用申請人進行壓力測試及以短期低息作招徠、俗稱「呼吸Plan」的高成數按揭吸引買家,要留意相關計劃雖然令到「上車」變得容易,惟「低息蜜月期」過後,使用「呼吸Plan」的業主轉按時有機會不能通過轉按時進行的壓力測試,因而導致要「捱貴息」,故申請「呼吸Plan」要小心計算清楚。

7.簽訂正式買賣合約

簽署臨約後5個工作天,買家便須與發展商簽署訂正式買賣合約,並支付俗稱「大訂」的餘下訂金,相等於樓價5%,即前後支付樓價約10%作為總訂金。要留意,於簽訂正式合約前「撻訂」、即簽臨約後放棄購買只會損失5%的「細訂」,但若果簽署正式合約後放棄成交,發展商可向買家追討重售相關單位差價,故簽署前要認真再評估自己本身及市場情況。

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有關買新樓回佣(地產代理以回贈部份予買家)的問題,記得要事前跟提供服務的代理「講清講楚」,以免雙方到簽約買樓或要求支付時出現爭拗,根據地產代理監管局執業的通告指出,如果雙方已同意某個回贈金額,是須要事先透過書面形式,寫明代理所提供優惠的條款及形式,並不能單單只以口頭作為承諾。有關詳情可參考地監局的消費者教育網站。

8.完成買賣手續及等收樓信

一般而言,一手樓「樓書」內列明的關鍵日期便是大致收樓日期,但有時會相差數個月,所以千萬不可以把入伙及「搬屋」時間定得太緊湊,而買家亦需在收樓前約 14 日,向發展商完成所有買賣手續,發展商才會透過律師樓向買家寄出買賣確認信件,買家憑該信件收樓。

要留意的是,要在一手樓收樓前完成的買賣手續中,就包括支付圖則費、一個月管理費上期、三個月管理費按金、約相等兩個月管理費的設備基金,和大約相等於一個月管理費的泥頭費等,總額約等於7個月管理費,所以在籌劃買新樓費用時,可以的話就「預鬆少少」。

9. 收樓及驗樓

經歷了重重程序及手續,終於可以「收樓」並進入屬於自己的單位了。在收樓日買家先前往樓盤交樓處辦理住戶登記,就可取得單位鎖匙、業主手冊、樓宇及設施說明書等文件,亦會收到驗樓表格,交樓處職員會陪同新業主進行驗樓。買家可選擇自己驗樓或聘請專業驗樓師進行檢驗,如果不是選擇當日即場留在單位驗樓,收樓過程通常約1小時便可完成。

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一手樓驗樓期通常介乎1 至 7 日,視乎不同發展商而定,完成驗樓及填報單位損壞資料後,便交由發展商進行執漏,一般而言,若果單位並不是有什麼大問題,只是簡單執漏,大約一至數個星期便可完成,但若不幸涉及如屋內雲石台或大門等重大問題,而經過查證後發現是需要進行更換,就可能需時較長。如無重大問題,通常一個月內可以進行覆檢並搬入新屋。

抽新樓9步曲
1. 籌劃買樓預算 – 計算自己可以負擔到什麼價格的單位
2. 研究售樓說明書 (樓書) – 細閱樓書了解項目周邊發展、平面圖、座向、樓宇外貌及會所設施等,並選擇心儀單位
3. 參觀示範單位 – 前往由發展商搭建的示範單位參觀,無改動的清水房是參觀重點
4. 細閱價單、了解銷售安排及登記(入票) – 準買家要準備一張金額為10萬元的本票作登記認購
5. 抽籤、揀樓及簽訂臨時買賣合約 – 按抽籤次序揀樓,要帶備支票簿、身分證及購樓意向登記收據;成功揀選單位即場簽訂臨時買賣合約,並支付樓價5%的「細訂」
6. 申請按揭 – 可選擇「即供付款」及「建築期付款」計劃
7. 簽訂正式買賣合約 – 簽署臨約後5個工作天,須與發展商簽署訂正式買賣合約,支付相等於樓價5%的「大訂」
8. 完成買賣手續及等收樓信 – 樓書內列明的關鍵日便是大致收樓日,買家需在收樓前約 14 日向發展商完成所有買賣手續,發展商才會向買家寄出買賣確認信件,買家憑該信件收樓
9. 收樓及驗樓 – 收樓後買家可選擇自己驗樓或聘請專業驗樓師進行檢驗,填報單位損壞資料後發展商會進行執漏