本文總結四大考慮原則,為各位計劃「居屋換私樓」的業主提供參考。 圖為富榮花園。

能用低於市值價格,買到獲政府資助的居者有其屋(居屋),往往會被視為上車「贏家」。不過近日有業主在網上發帖,考慮將自住的將軍澳居屋單位賣掉,套現約兩百萬現金後,換入同區私人屋苑。這個建議引起網民正反兩極意見,有人認為啟動換樓鏈、搬入私樓能協助戶主「上流」;反觀有網友力勸他三思,因私樓涉及的開支較大,而且賣樓所得的金額不多,再買私樓會供得較吃力。

面對「人生交叉點」,這名業主應如何取捨?歸納各方意見,本文總結四大考慮原則,為各位計劃「居屋換私樓」的業主提供參考。

1. 首期金額與供款

上述個案的居屋業主賣樓後,大約套現200萬元,與高昂的樓價比較,金額其實不多。有網民便直言,如果認為購入私樓等同「向上流」,可能未考慮現實情況,特別是換樓後的每月供款金額。

參考上述個案,兩夫婦賣樓後持有200萬元,假設購入一間800萬元的區內十大私人屋苑兩房戶(如:新都城),即使未計其他買樓所需開支,以借入600萬元計算,以戶主今年35歲,供款25年、按揭利率為2.5厘計算,每月供款將達26,917元,佔戶主家庭月入6萬元的44.5%,而且要供到60歲、即退休前5年才能贖回單位。

以上例子的供款較高,主因售出居屋單位套現金額不多,而且目前樓價貼近歷史高位,當購入價格較高的私人屋苑,借款額自然較多,令按揭供款提升。因此,當決定換馬前,業主應考慮以下因素:

  • 原有居屋單位是否已供斷
  • 獲利幅度及套現金額
  • 擬購入私樓單位樓價、月供金額與年期以及單位面積等

否則當業主換樓後供款大增,但換入相同面積甚至更細的單位,不但無助於上流,甚至會影響生活質素。需知道居屋單位內籠實用,不少私樓較「三尖八角」,而且一旦供款大增,兩口子外出用饍、到商場購物,以至外遊的意欲都會減低,那又是否值得呢?

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2. 居屋的地價折讓

大家留意居屋單位放盤時,會否了解該屋苑的「折扣率」?折扣率等同居屋單位的補地價金額,若以一個補地價時市值500萬元,以40%折扣率購入的單位為例,補價額便等於500萬元(補地價時市值)乘以40%(買入單位時的折扣率),即業主要支付的補地價費用是200萬元。不過,當上述居屋單位售予綠表或白表持有人時,則可以無需補地價,以單位補地價前的市值售出。

居屋的地價折讓 - 大家留意居屋單位放盤時,會否了解該屋苑的「折扣率」?
居屋的地價折讓 – 大家留意居屋單位放盤時,會否了解該屋苑的「折扣率」?

為甚麼會提及折扣率呢?因為作為香港的居屋業主,最大優勢是以大約30%至50%的折扣率購入這種資助房屋,以將軍澳站旁邊的居屋寶盈花園為例,其折扣率是39%,因此持有綠表或白表的買家,等同以61折購入屋苑單位。

然而,當一名居屋業主出售其持有單位、並計劃買入私樓,便等同放棄折扣優勢,買入已連同地價在內的私樓單位。由於私樓價格普遍比居屋高,買家換樓時又要為私樓單位的地價「埋單」,意味將要為這項投資付出「雙重溢價」。難怪有網民直言「既然已經贏咗條起跑線,用六折價錢解決住屋問題,點解無端端放棄,去補地價換間私樓?」

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3. 額外開支與預算

第三個參考因素,是居屋與私樓的日常開支差距,以及換樓時涉及的大筆支出。私樓租值較居屋高,自然承擔較高的差餉地租;此外,居屋實而不華,絕大部分只提供兒童遊樂場及花園等基本設施,因此管理費較相宜,按實用面積計算,每呎約一至兩元。反觀私樓會所設施眾多,需要人手營運及保養,所謂「羊毛出在羊身上」,徵收的管理費自然較高,以近年落成的項目為例,每呎5元管理費可說是「基本盤」。

另一方面,當居屋業主計劃換入私樓,勿忽略換樓涉及的大筆開支,除了賣樓及買樓的經紀佣金外,律師費印花稅裝修費,以及申請高成數按揭的按保支出,加起來隨時花費數十萬元,因此事前一定要作好預算。

4. 配套與環境的差別

既然收取貴價管理費,大型私樓會所提供的設施自然多采多姿,除了幾乎必備的健身室、室內外泳池及燒烤場外,部分更提供空中花園、人造沙灘等創意設施,就連私人屋苑充電泊車位亦會較多,方便業主為愛驅充電:如果住客喜歡「毛孩」,坊間有不少寵物友善屋苑,在私人屋苑養狗不用「偷偷摸摸」。另外,私樓單位普遍設置露台,讓戶主在辛勞工作後「放空」,對追求舒適生活的「居屋客」,這些可能都是換樓誘因。

反觀大部分居屋間隔與公屋接近、一梯隨時有20多伙,絕大部分不准飼養寵物;而且室內樓底較矮、窗戶亦較私樓小,收窄景觀及減少自然光;外在環境方面,居屋除了規套較少,不少更建於公屋旁邊,或是本身已規劃在公屋大廈群的一部分,外觀基本上無大分別。因此,不少業主寄望透過換樓改善居住環境,亦屬無可厚非。

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