上集談到,買樓時可能會令買家墮入圈套的法律陷阱,今集會詳細講解第二項。我們須先理解幾個關於樓宇買賣的概念。

二﹕逆權侵佔 (Adverse Possession)

是指房地產的非業主不經原業主同意,持續佔用對方土地超過一定的法定時限後,原業主的輿訟時限即終止,該佔用者可以成為該土地的合法新業主,不必付出任何代價,這個輿訟時效為12年。

香港的樓宇買賣都是委託律師行進行,律師查核樓宇的業權,除了核對一般合約條款,還要追溯樓宇對上15年的契據,律師有責任翻查所有舊樓契,包括地契、按揭契、贖樓契、死亡繼承的承辦書….等。

律師的工作多數是坐在辦公室內草擬文件及與對家律師溝通,很少會到物業現場視察單位及其用戶。那便有機會出現一個令你損失整筆樓價的罕見風險。

例如當你遇到連租約物業,原業主告訴你,他跟租客是口頭每月續租的,因為有租客,所以不能進入屋內視察。而你可能本身很熟悉該區附近環境,覺得不視察也沒什麼問題。

到成交時,你如期把樓價尾數透過律師行支付給買方,買方收妥款項後便逃之夭夭。當你上去剛購買的單位時,突然出現了另一人,告訴你根據逆權侵佔條例,他才是這個單位的直正業主。

在這種情況下,你跟這個程咬金興訟,結果很難預測。原來的那個業主,他可能犯了詐騙罪,但可惜他已拿取你的樓價款項逃之夭夭。

那如何避免這個風險呢? 其一是不要去購買一些沒有清晰租約的不交吉物業,就算它的價錢很低水也不要買,因為風險太高了;其次是當你買了連租約甚或交吉的物業,都切記於成交前到物業仔細查看。如果是連租約的,你便需要在經紀見證下與租客核實租約內的資料;如果是交吉的,你便需確定裡面一切傢俬雜物都已清空。

做了這兩個動作,避免於成交後出現一個逆權侵佔的新業主。因為當你到單位核實租約或驗樓時,你有絕對理由懷疑這個聲稱是業主的人,當時是安排了同黨去做戲,在此情況下,這個人便有詐騙的嫌疑了,那就算打起官司來,也會好辦多了。