上集討論完逆權侵佔的法律問題,今集討論的是,物業於田土廳的登記業主,在法律上,可能並非該物業的實權擁有人。

香港的物業買賣,一般都是經由雙方代表律師,按照土地註冊處的登記業主作為賣方,於買方律師核實物業的業權文件清晰後 (Good Title),便由買方交付樓價尾數完成交易。

整個程序一般都不會出現問題,但卻有一個非常罕見的陷阱,有機會令買家損失整個物業。

在衡平法中,於土地註冊處的登記業主,可能並不是真正業主,出錢買物業的人 (包括首期及按揭供款) 才是該物業的實權擁有人。

曾經出現過一個法庭案例,買家於支付整筆樓價給登記業主後,該業主拿著款項逃去無蹤,然後其丈夫拒絕遷出物業,並拿出證據證明他才是出錢購買物業的人,只是使用太太名字作為登記業主,以防止自己因生意失敗而令物業被債權人接收。

新買家隨後入稟控告該丈夫,要求他遷出單位並申請拿回該物業的業權。結果法官一致裁定新買家敗訴並承認了被告人 (該丈夫) 的實權擁有人身份。

此宗案件最令人感到奇怪的是,可能由於樓價便宜,買方於購入時同意若登記業主的丈夫拒絕搬出,便由買家負責令其遷出,而這在法律上是很大風險的。

上述的問題雖然非常罕見,始終收取樓價的登記業主有機會涉及刑事詐騙。可是,這個問題衍生的是損失整個物業樓價金額的風險。

要避免這個陷阱,最有效的方法便是於成交前,買家親自上門檢視該物業,與租客核對租約 (如果是連租約交易),或是確定單位內的所有人已遷出 (如果是交吉交易),這樣便能避免於成交後突然殺出一個程咬金,指自己一直住在物業內,並且是物業真正的實權擁有人。

如買家遇到任何懷疑,便須立刻告知其代表律師,由其代表律師要求賣方代表律師釐清有關該物業的實質業權問題才完成交易。這樣,如成交後才殺出另一個實權擁有人,責任便有機會落在賣方律師身上。

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