這宗最撲朔迷離的個案,在於這個物業基本上是毫無優點可言。反之缺點一大籮,到最後也有買家承接,是反映了香港物業市場其中一種特性。

此單個案位於油麻地砵蘭街近碧街附近的一個唐樓單位。先把它有的缺點逐個盤點出來﹕地點人流複雜,大廈樓下更是棺材舖;大廈沒有電梯,樓梯也不見得企理,沒有管理,隨地垃圾,電線外露;進了單位裡面,屬於後座單位,面積很細,實用面積只有約350呎,再加一個約300呎的平台。以為平台是好事? 錯了,這是一個向後巷的平台,每天掉下來的煙頭垃圾不計其數,還未計掉下來的底褲,用過的衞生巾…等等。

但是,我選擇買了,而且買得毫不猶豫。原因是,正如我經常強調,價錢就是一切。當一個很差的單位,價錢平到一個地步,除了足夠地完全反映它有的負面因素,還要再便宜一點去補償你因為單位質素差而可能需要多點出貨時間的風險。而重點是,它除了便宜,Lump Sum (總價) 也很低。一個質素差,呎價便宜但總價高的單位也是沒有意義的,因為總價高,買家自然有其他選擇而不需買你這個爛單位。

一個爛單位,必須是呎價很便宜,總價很低,最好交通方便,那自然有屬於它的一批客戶﹕那些資金不充裕但又必須上車的買家,只要夠平,總價夠低,他們根本沒有其他選擇。這就是香港物業市場的其中一個特性﹕只要地點方便及價錢合理,更爛更差的物業也不會沒有買家。

但當然,我們買入後也是可以做一些增值工程去達致掩眼法的效果。樓下是棺材舖這點是改變不了,但我們可以把樓梯翻新,重新髹油;把單位間隔重新規劃,令它看上去的空間感覺更為寬敞,平台加高磨砂玻璃欄杆,令客人望不到後欄不雅觀的景觀,平台從新做好防水層及面料,加點綠化,做成空中花園的感覺。最後一點,就是於放盤期間,每日安排清潔工掃乾淨樓梯及平台的垃圾。

結果,這個單位成為了我住宅投資內首十名回報最高的項目之一。