筆者作為一個投資者,以及專門教授學生、怎樣能以低於市價兩成價格購入物業的投資課程導師,常常都會聽到各種各樣買樓與賣樓的相關問題,這次想和大家分享的,就是到底要儲多少錢才可以買樓?我們常常都聽到有人說,我要儲夠首期買樓,假設你買入的物業是500萬元的二手樓,申請9成按揭,首期亦只是50萬元,不過,實際上除首期以外其實還有很多不同開支,故若果想買樓,你便需要再儲多一些錢,才可以心安理得地購入心儀物業。這篇文章會介紹買入二手樓時的各種費用。

買樓費用與雜費懶人包。早前SEA TO SKY賣樓現場。
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首期

由於買樓涉及的費用龐大,業主未必能有足夠金錢可以一筆過付清房價,故此,普遍市面上,準業主在買樓時,都是自己先付首期,餘額再向銀行申請貸款。以完成物業交易。在香港的物業市場,業主通常都需要付樓價1至4成的首期,故此我們常常都聽到,要儲錢支付首期。

印花稅

按現時香港法例規定,首次置業人士不用繳付15%的從價印花稅,但是仍然需要按著第二標準印花稅率來繳交印花稅,簡單點來說,樓價越高,印花稅變越貴。現時普遍來說作為首置人士,在香港要繳付的印花稅,從100元到樓價的4.25%不等。

律師費

房地產買賣牽涉不少專業文件的往來,例如樓契、按揭文件、轉讓契、查冊或有沒有業權糾紛等等,故此買賣雙方,都需要有律師來處理及交涉。律師費的多少,通常都會受樓宇的呎數、成交價及新舊影響,如果業主購入的物業太舊,中間涉及不同的地權、契約問題,律師有可能需要花多點時間和精力去查契,費用便會更高。

同時,律師也需要到土地註冊處註冊屋契,這筆費用也會計算入律師費之內,一般來說買樓律師費開支若為3000至10000元不等,如果你有相熟的律師,便可能會有優惠價,沒有的話,通常地產代理也可以推介一個。

經紀佣金

經紀佣金,也就是地產中介代理佣金,若果大家是透過地產經紀進行物業買賣的話,成交時買賣雙方都需要繳付樓價1%作為代理佣金,但是,這個金額其實是可以變動的,有些代理為了促進交易,甚至會免收買家佣金。

按揭保險的保費

按現時香港的法例規定,若買家想申請八至九成按揭,減少首期的支出,便需要向香港按揭證券有限公司申請按揭保險,並繳付保費。按揭保費的數目會根據按揭的金額及供款年期變動,通常為整個按揭申請額的1.15%至4.35%不等。這點也需要計算在內。按揭保費是可以計算入按揭貸款額來,由銀行一次過借出,買家不需要在買樓時一次過支付。

管理費、屋苑維修費用

不管是新樓或是二手樓,業主都需要繳付管理費,視乎不同的物業管理處的安排,準業主有可能被要求預繳相當於2至3個月的管理費。通常來說,若果樓齡較高或無會所設施的二手樓,要繳付的管理費較少,但如果是新發展的一手樓來說,便會貴很多了,最少也要2至3元。另外,如果大廈有需要維修,準業主也需要了解自己到底是不是需要繳付大廈維修費用。有些新樓,在業主入伙時,會向其收取不同的費用,如會所營運按金或泥頭費等等。

水電煤按金

在業主購入物業後,把水電煤都改在新業主名下時,都需要先行支付按金,水費的按金大概是400元,私人住宅的煤氣按金則是600元,電費的金額通常都不會超過60天的最高金額。

裝修費

裝修費其實十分視乎業主個人的意向以及物業的情況而定。筆者個人建議,業主在簽署臨時買賣最好先找相熟的裝修師父一同上去驗樓,以及問清楚裝修費的價格,不然有些業主買回了化妝樓,在收樓才發現便要付一大筆額外的裝修費,到時便會很麻煩了。

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