申請按揭, 是物業買賣中非常重要的一環, 當我們選中了心儀物業, 並簽下臨時買賣合約後, 我們便需要申請按揭。而現時香港銀行提供的主流按揭, 分別為 HIBOR 按揭計劃和 P 按揭計劃, 也就是我們俗稱的 H 按和 P 按,但其實H按和P按是甚麼?

買樓應揀H按或P按?按揭計劃分折及注意事項
買樓應揀H按或P按?按揭計劃分折及注意事項。

Squarefoot按揭計算機

P按 (Prime Rate 最優惠利率按揭計劃)的定義

Prime Rate 最優惠利率按揭計劃 (P按), 也就是指Prime Rate (P), 即最優惠利率, 是指銀行提供給優質客戶的利率, 當我們申請 P按時, 利率便會按著最優惠利率 (Prime Rate) 來加或某一個固定點子來計算。說一些P按 的發展和歷史。1997年, 當時樓巿非常暢旺,銀行之間也存在著利率協議,當時,按揭利率曾出現過「P + 1% 至 2%」的情況。其後, 隨著樓巿回落, 再加上銀行之間的利率協議於 2000 年代取消, 變相增加了銀行業之間的競爭。 從此, 各銀行為了爭取生意, 便開始提供「P-N%」的按揭計劃, 藉此吸引顧客。

值得一提的是, 編者曾於過往的文章內提及過「呼吸 Plan」, 即發展商為吸引買家而提供的「先甜後苦」 按揭計劃, 此類按揭計劃, 在過了蜜月期後, 往往面對的, 是「P+N%」的高利率!

P按 (Prime Rate 最優惠利率按揭計劃)分成大P及細P

需要注意的是當我們採用最優專利率按揭計劃, P按的時候, 不同的銀行設定的P也會不同, 也就出現了俗稱的大細P。以現時的銀行普遍提供的按揭計劃而言, 匯豐、恒生、中銀等銀行通常便會採用細P (5%), 而其他銀行例如渣打、東亞、花旗等銀行, 採用的便是大P (5.25%)。  有個別小型的銀行, P的數值會更大, 例如富邦及大眾便是 5.375%, 而華僑永亨更是 5.5%!假設申請的按揭計劃為 P -2.5%, 而當中的是細P的話, 實際按揭利率便為 5-2.5%, 也就是 2.5%了。

延伸閱讀︰【按揭利率】主要銀行按揭利率及回贈一覽

H按 (HIBOR 按揭計劃) 的定義與內容

HIBOR 按揭計劃, 也就是俗稱的 H按, 就是跟據 Hong Kong Inter-bank Offered Rate (簡稱 HIBOR), 中文為銀行同業折息利率,意指香港的二十多間銀行與銀行之間的互相借貸利率,而 HIBOR 的高低, 則按照銀行的資金充足還是短缺來決定。 如果銀行體系的資金短缺,借貸成本變相增加,HIBOR便會上升。 反之, 當銀行體系的資金充足, 借貸成本減低, HIBOR便會處於一個低水平。

現時, 香港銀行公會每天都會公佈當日的HIBOR, 也就是拆息利率。 自從銀行間的利率協議取消後, 各銀行可以自行決定按揭的 HIBOR利率。 而銀行則會按著這個息率, 定下其 HIBOR按揭計劃 (H按)的利率。 一般來說, 除了匯豐銀行和恒生銀行會採用自己的HIBOR計算以外, 其他銀行也會按著銀行公會在每天早上 11:15 分公佈出的HIBOR結算率來作準。 而根據該利率, 加上銀行批核與申請人的利率, 便成為了 HIBOR + N% 的按揭計劃, 也就是俗稱的 H按。

HIBOR 按揭計劃 (H按)採用的是一個月銀行同業拆息

由於香港銀行的HIBOR會隨著拆借時間而分成不同的息口, 拆借時間愈長, 息口愈貴, 但大致上, 可以分成以隔夜息、1星期或2星期、1至3月個,及6個月與12個月,而當我們選用 HIBOR 按揭計劃 (H按)時, 大部份的銀行皆會選擇使用 1個月的HIBOR 利率來作為按揭的計算基準。

HIBOR 按揭計劃 (H按)的計算方法

由於 HIBOR的息率每天都在變, 採用哪一天的一個月HIBOR來決定按揭利率呢? 不同銀行在這方面上也會有不同的做法, 有些銀行會以每個月的第一天作準則, 有些銀行則會以按揭承造人計算, 例如我是在 11月10日供樓, 銀行便會按著 10月10日的一個月HIBOR拆息計算。

延伸閱讀︰按揭5大重點你要知 │ 如何解決銀行估價不足問題? │ 物業印花稅計算懶人包 │ 揀一手樓最緊要考慮咩因素 - 二之一 │ 揀一手樓最緊要考慮咩因素 - 二之二

Prime Rate 最優惠利率按揭計劃  和HIBOR 銀行同業拆息按揭計劃 (P按和H按)的分別

基本上, 與銀行的最優惠利率 (P) 相比, 銀行同業拆息(HIBOR) 會較為波動, 因為其升跌受制於社會的資金流向, 每當出現大型的、 會凍結銀行資金的事項出現, 例如大型新股上巿,  大量投資者會向銀行借錢認購,引致大量資金被凍結,又或是當大量巿民因移民而導致資金流走, 皆會引致 HIBOR上漲。除此以外, 銀行之間的拆借活動之時間長短, 也會衍生出不同的息率。另一方面, 因為港元和美元的聯繫匯率制度, HIBOR也會被美息帶動, 每當香港及美國的息差擴大,從而引發了套息活動,引致美元利率上升,港元匯率也會隨之而變得波動。

總括而言, HIBOR 按揭計劃, 與P按揭計劃相比, 其利率走勢會較為波動, 也因此, 為免其波幅太大, 故各大銀行的HIBOR 按揭計劃 (H按), 都會設有鎖息上限, 又稱為封頂息率, CAP RATE, 例如限定最高利率為P-N%, 以免令按揭息率變得太波動。 如此一來, 保障了按揭申請人, 也讓銀行更容易運作。

HIBOR 按揭計劃和 P 按揭計劃 (H 按和 P 按), 哪種比較優勝?

根據過去兩年的香港銀行利率紀錄, 與 P 按揭計劃相比, HIBOR 按揭計劃的供款負擔比較輕, 故此可以說較為優勝。最近2年, 在大部份的情況下, HIBOR按揭計劃, 都比 Prime Rate 按揭計劃的息口為低, 即使在短期內因為不同的經濟活動而上調, 仍然快速回落, 很少觸及 Cap Rate 的水平。而P按則相反, Prime rate 是視乎於美國的加減息活動, 雖然與 HIBOR 相比, 更為穩定, 但以過去兩年的經驗看來, P按卻要面對更高的息口呢!

延伸閱讀︰【專家分析】買英國樓前的準備工夫