最近有朋友拿著一篇報道向我提問,如果現時買到比銀行估價低的超平單位,是不是很難做按揭?話說最近有一些報導指出,因為失業率高企,有業主為了盡快套現,甚至願意將他的物業以低於銀行估價出售,並標榜「估凸價」來招攬買家。然而,卻有買家買入這些超平的單位後,被銀行拒批按揭,而被拒原因是銀行懷疑,該單位有隱藏問題或未知風險,甚至會否屬於銀行未有紀錄的凶宅。簡單點來說,就是因為成交價太低,銀行也擔心有賣家意圖贈送利益,又或是逃避稅項。

如何減低銀行不批「估凸價」物業的按揭風險?
如何減低銀行不批「估凸價」物業的按揭風險?

事實上,筆者的其中一大專業,就是專門教學生,當他們想要購入物業時,如何尋找比市價低於最少一至兩成的超抵物業。故此,筆者可以說,一直以來,我和學生們都是拿著比市價成交低一至兩成的「低水樓」去銀行申請按揭的。至今已經接近十年了,還是沒有出過問題,今天,就讓我來和大家分享一下,當你拿著一個比市價低的物業,如何去銀行申請按揭吧!

物業買入價比市價低,銀行為什麼會不批按揭?的確,市面上的確存在私人轉讓以減低稅項支出,又或是利益輸送,甚至洗黑錢的情況,所以當你購入的物業比市價低10至20%的時候,個別比較謹慎的銀行,確會有機會不批按揭,又或是審查得很嚴格,但事實上,這並不是現在才出現的問題,這是一直以來當我們申請按揭時,銀行都有防範這類情況的發生,只是很有可能在看這篇文章的你又或者是身邊的人,一直以來沒能尋找到我們買到的那些低水樓,故此你沒有留意到這個問題。

只是到了現在因為疫情,多了人需要套現,他們才會以低於市價的價錢出售物業,而有些買家即使幸運地買到了這些「低水樓」,卻在申請按揭時遇上了問題,繼而被媒體拿出來大講特講,但其實前面我也說過,十多年以來,我和我的學生一直都是買入比市價低最少10至20%的物業,曾經我有位學生,他購入的物業比市價低超過三成。

那我們又是怎樣做到按揭的呢?很簡單,那就是準備充足。當你成功買到比市價低很多的「估凸價」的「低水樓」時,的確有可能會遇上有銀行不批按揭的風險,但事實上並不是所有銀行都不批,所以這也是我常常教學生要做好準備,可多尋找幾間銀行,並把文件也預備好。

銀行的其中一個顧慮,就是這個物業成交並不合法,又或是私人轉讓,但倘若你能把所有中間的文件都準備好,包括臨時買賣合約,當銀行審查時便將其全部遞上去,以證明你的物業成交是真的有真憑實據在背後支持的話,銀行還是會樂於接受這個按揭的。

另一方面,也不能忽略除了「估凸價」以外,銀行不批按揭也有可能是申請人的資料不齊全,又或是信貸不過關,實際上是有很多原因會影響一個按揭批或不批,如果我們只是單單拿著一個「估凸價」的「低水樓」按揭申請被拒個案,便指出買「低水樓」隨時可能不被批按揭,這便有些以偏概全了。

最後如果大家,真的購入比銀行估價低的超值「低水樓」,想要申請按揭的話,也可以問我們。當然,如果你想和我一樣,在一至三個月內,便能夠在萬千物業中,找到比銀行估價低兩成的「低水樓」,也歡迎您隨時聯絡我和我的團隊。

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