疫情第四波再現,地產商近日為了促銷樓盤,採取了不同的銷售策略,例如以折扣價買樓、印花稅津貼等等,今天筆者想說的呢,便是「呼吸Plan」了。

呼吸PLAN再現。圖為名日‧九肚山示範單位。
呼吸PLAN再現。圖為名日‧九肚山示範單位。

甚麼是「呼吸Plan」?簡單來說, 「呼吸Plan」其實就是由物業發展商以「包搞掂按揭」來作招徠顧客的手段之一, 意思為:你只要有呼吸,就能借到錢。基本上即使買家沒有入息證明,抑或是入息證明不足以通過壓力測試 – 都能買到樓!做到按揭!怎樣做按揭呀? 因為入息證明不足,通過不了壓力測試,銀行和按揭保險公司是不會批按揭給你的哦!對!你說的沒錯,「呼吸Plan」當中,借錢給買家的並不是銀行,是由發展商旗下的財務公司審批和借貸。

近基由長實發展的火炭樓盤名日‧九肚山為例,為了吸引準買家, 發展商推出了俗稱「呼吸Plan」的即供付款計劃, 讓買家能達到一按做八成的優惠,還能3年內, 以2厘計算, 供息不供本,並享受最高21%樓價折扣優惠。除此以外,買家還不用提供任何入息證明文件,不用考慮是否通過壓力測試。

「呼吸Plan」背景

聽起來好像很吸引?先別下定論,我們來細細分析、了解一下「呼吸Plan」的背景 。「呼吸Plan」首次推出在數年前,當時樓巿正處於節節上升的情況, 於2015年, 政府也相對地收緊了按揭政策,樓價高於700萬的話,便只能做到六成按揭,超過1000萬的物業, 更只能做到五成按揭。

那樓價高於700 萬, 甚至1000萬的話, 那對沒有足夠首期的買家來說, 怎辦呢?當時,發展商想到了一個解決方法,便是「呼吸Plan」!賣點包括首二至三年蜜月期, 供款非常輕鬆,不用提供入息證明,不用擔心過不了壓力測試 (後期發展至可能需要申請人提供入息證明, 但即使壓力測試通過不了,仍然能獲批),及即使樓價超過 700萬,甚至1000萬,仍能做到八、九成按揭。

「呼吸Plan」實際操作

我們先來說一下當時「呼吸Plan」的實際操作情況,發展商推出新樓盤, 價格高於700 萬或1000 萬, 即買家只能做到六成或五成按揭,為了促銷, 發展商提供了「呼吸Plan」給準買家。發展商以選用他們財務公司提供的「呼吸Plan」供樓能易上會, 甚至可能會有折扣價, 例如便宜數個百分點, 吸引買家購入物業, 並選用他們提供「呼吸Plan」。

當蜜月期 (首三年還息不還本)過後, 買家因各種因素而不能轉按, 如入息不能通過壓力測試,或樓價沒有大副升至能做六成按揭的價位。買家被迫留在利息極高的按揭計劃中, 甚至可能需要因償還不了貸款而需要賣樓離場。

採用「呼吸Plan」時要考慮樓價能否升30%

應不應採用「呼吸Plan」的分析重點,應該傾向考慮於三年後, 樓價能不能升那麼多?假設你買入了一個 1200萬的單位, 以「呼吸Plan」做8成按揭, 即是借了960萬, 以你選擇了三年內, 還息不還本的「呼吸Plan」, 你需要那個單位在三年後升至  1600 萬, 你才能以5成按揭, 轉按至其他銀行! 

倘若三年後, 你的樓價沒有升至1600 萬,  讓你可以轉按至傳統銀行, 而你又未能儲到一筆錢, 去補回那當中的差額, 便會被迫繼續困於利息極高的按揭計劃。 被巨大的財政壓力壓得透不過氣來, 從「呼吸Plan」變「窒息Plan」。 更甚會被迫賣樓, 損手止蝕離場。因為損手離場的買家太多, 所以筆者非常建議讀者們在考慮要不要選擇「呼吸Plan」一事上要非常小心!

2019年政策改變舒緩轉按壓力

2019年政策改變亦對「呼吸Plan」按揭構成一定影響。自從2019年10月16日, 政府修訂了樓按政策以後,800 萬以下的物業可申請到高達九成按揭,800 萬至1000 萬的物業可申請到高遠八成按揭。此項措拖一推出, 即時舒緩了大量購入了1000 萬樓下的物業, 又選用了「呼吸Plan」的買家的財政壓力, 因為他們總算可以轉按至較低息的按揭了!

在筆者的買樓投資課程,我常常都告訴學生們「羊毛出自羊身上」, 「呼吸Plan」聽下去非常吸引,但實際上,要非常小心處理。

編按︰原題為「新盤罕見呼吸PLAN再現 必讀注意事項免中伏危機」

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