經常都聽到業主計劃加按套現,但其實什麼是加按?加按是樓宇按揭中的一種術語,簡單來說,就是業主將原本已經在銀行做了物業按揭的物業,在進行多一次按揭貸款,以申請額外的貸款額,套出一筆現金,故此名為加按,就是增加按揭抵押,以套現資金的意思。

加按與二按套現之優劣及伏位
加按與二按套現之優劣及伏位。

甚麼時候會加按?加按的好處又是甚麼?

一般來說,業主會在兩種情況下加按,第一種情況是物業價值上升,因為當物業市場整體向上升時,你的物業價值便會隨著上升,舉個例子來說,當你為物業申請六成按揭時,本來只能申請到600萬的貸款額,但隨著物業的估價上升,同樣是六成按揭,也許你便能申請七百萬的貸款額了。

第二種情況,即時樓市沒有上升,但業主急需現金,例如有些業主可能他們的樓宇已經供了很多年,餘下的供款可能只剩下兩成,但因為大經濟環境比較差的情況下,影響其收入,他們便可能在這樣的情況下,申請加按,以套出一筆現金。

加按的好處是,由於有抵押品,銀行的貸款利息通常都比私人貸款低,但加按物業亦有些要注意的地方,首先,當你決定要為物業申請加按時,便等於重新再申請一次按揭貸款,在這樣的時候所有手續和要求,都要按照申請按揭貸款來重新做一次。你要向銀行提交相關的個人資料、入息證明文件,讓銀行重新批核。而申請過程當中,所有要求,例如按揭供款壓力測試等等都需要通過才能加按。因為這樣大家在申請加按時,便需要預留和申請按揭一樣的時間,甚至有可能更長。

另外,如果物業是聯名擁有的話,申請加按,便必須得到各個業主的同意,並且一同申請。如果按揭物業,是政府資助的房屋,例如居屋、夾屋、租置計劃的業主,如果你的物業還未補地價,便需要事先向政府申請並獲得批准,才能申請加按。

加按物業與二按的分別

筆者發現很多朋友,都會把加按與二按混淆,但兩者是完全不同的事情。加按是在原有的按揭貸款上,再抵押,以增加貸款額。在這樣的情況下,指涉及了一間銀行、一份按揭貸款、一個申請人。通常申請加按,到時在原有貸款所屬的銀行上進行的。二按,即使第二次按揭,即是在原有的按揭貸款以外,另外再向另一間財務公司再申請多一次按揭貸款,中間牽涉了兩間不同的財務機構。故此稱為二按。

加按與二按的風險及好處

一般來說,二按的風險,比加按高。一般來說,原因是一般承做二按的財務機構,都是財務公司(俗稱財仔),他們的受監管程度較銀行低,服務質素沒有保證。有財務公司誠做的二按利率通常都較銀行高,對申請人會帶來沉重的經濟負擔。如果斷供的話,亦因為二按有兩位債權人,兩位都能夠隨時收回貸款,也就是call loan,繼而被收樓。

從以上可見,申請二按的風險,比加按高,那麼,為什麼申請人還會申請二按呢?答案很簡單,雖然二按的利率以及風險都比加按高,但因為申請手續較簡單,有時候,申請人在申請二按時,甚至不需要交上入息証明,也能獲批更高成數,批核時間也較快,對急需現金周轉的朋友來說,二按的吸引力便會更大了。曾經,市面上也出現過三按、四按、五按,但由於按揭利率太高,以及風險太大,現時已經不太流行。

加按手續與程序

前文提及,加按其實語正常申請按揭貸款並無不同,所以手續、要求以及程序,都話申請普通的樓宇按揭相約。都要符合銀行和金管局的指引。如果樓契已經被贖回,掌握在業主手中,也就是俗稱的現契樓,如業主想要把這個物業重新申請按揭貸款套現,需時大概和重新申請按揭差不多。但如果樓契仍然掌握在銀行手中,業主想向同一間銀行申請加按的話,可能與申請普通按揭相比,要預多一點時間。

如果業主,在想要加按時,發現另一間銀行的息率較低又或是物業估價較高,所以想轉按至其他銀行的話,要求和申請物業按揭差不多,但因為中間需要涉及贖契及重新簽定按揭契約,可能便要畀申請普通按揭,以及加按更長時間。

加按時需注意的事項

如果你想要申請加按,有數點事項你需要注意。首先,如果你的物業價格只是輕微增長,銀行在根據物業的樓齡、各種素質條件再作評估後,有可能物業估價只能維持不變,或是稍有升幅,變相來說,最終業主能透過加按套現的現金沒有想像中的多。利率亦是一個要考慮的問題,現時息口低迷,故此在申請按揭後,利息支出相對地小,但利率並不是一直會保持不變的,如果市場息口上升,加按利率比原有的按揭計劃為高,業主的借貸成本便會有所提高,申請人應計算,一時套現之回報與長期負擔較高息口支付出是否值得。

你亦要考慮自身的供款能力,因為在申請加按時,銀行會再就申請人的資料,進行壓力測試,並查閱申請人的供款紀錄如果申請人的收入沒有太大改善,又經常逾時還款,供款紀錄不良,加按申請就可能未必獲得批准。如果閣下在加按時選擇轉按,也就是代表你選擇了先將在現時銀行的按揭貸款還清,這樣的話,你需要一個月的通知期,而期間,你的按揭貸款也必須繳付利息,有見及此,業主應該在轉按前,先行問清楚現時銀行所需的通知期,以免重覆支付利息。

至於罰息期及其他支出方面,原則上,按揭貸款都有罰息期(通常為2至3年),轉按後,罰息期將會重新計算。若業主在原有貸款的罰息期內將按揭物業轉按,業主需向前銀行支付罰息費用。同時業主亦應注意轉按有機會涉及相關費用,如律師費。

大家申請加按亦要注意,不能申請按揭保除計劃(即無法通過加按做8/9成按揭)。於2019年尾,香港政府推出按揭保險計劃新例,凡購入800萬元或以下物業的業主,首置人士最高可申請9成按揭,非首置人士最高8成,與過去的6成上限相比,遠超所限。但如果你的物業,是在按舊有修例下,申請了六成按揭,也無法透過加按申請至9成按揭的。因為按揭保險計劃並不接受加按申請呀!

總結

對有意向申請加按、轉按及二按套現的朋友,在申請以前,請記得先行理解清楚所有銀行及政府之規定,不然的話,便有可能因為不了解情況而最終引致申請不成功而蒙受損失。

延伸閱讀︰物業查冊須知及流程(附兇宅查冊方法)