過去十年香港住宅「有價有市」,連帶租金亦持續高企,吸引了不少人把單位分租出去以賺取更高回報,另一邊廂同樣亦是因為租金高企,有很多人選擇承租分租單位以減輕租金支出負擔。分租的相關事宜看似簡單,但其實無論是作為分租方抑或是承租分租單位的分租客,都有不少需要注意的事項。

分租方需知

1) 要先取得大業主同意

物業的分租定義,是指在有關物業的註冊擁有人(大業主)出租給其租戶(二房東)後,再由二房東分租全部或部分物業予第三者(三房客),而為保障自己,二房東分租前就應該先取得大業主同意才進行分租,亦要留意分租租約條款,不得和與大業主所訂下的主租約條款有衝突,分租租期也不可以超過原有租期。

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2) 要符合大廈公契規定

分租前除了要得到大業主同意,二房東亦要留意大廈公契是否有明確條款禁止把單位分租。於取得大業主批準及弄清相關規定後,二房東亦應與三房客簽訂分租合約,以保障自己、大業主及三房客的權益。

3) 租約租期不可少於28日

若果取得大業主同意而大廈公契亦容許分租,二房東亦要留意訂立分租租約時,租期不可以少於28日,因為若果少於28日,大業主就要為物業申請賓館牌照,惟要留意,並不是所有物業也可以申請為賓館,而就算可以申請,手續亦相當繁複。

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分租單位承租方需知

1) 要求二房東出示主租約作核實

時有聽聞三房客墮分租騙局,遭假扮二房東的騙徒呃走數千至上萬元訂金與租金,故為保障自己,訂立分租協議或支付任何相關費用前,切記要求二房東出示主租約作證明,而主租約上就一定要有如二房東向業主承租之地方範圍、租期以及分租權等重要資訊,以確定二房東能否分租及分租協議有否與主租約有抵觸的地方,亦要確認大業主姓名與物業查冊上的顯示是否相同。

2) 必須簽署正式的租務合約

以往亦曾經發生二房東突然失聯,令到沒有簽訂租務合約的分租客,要再支付一大筆租金才能繼續承租的情況,故在確認二房東身份及正式落實分租單位後,必須簽訂正式的租務合約,以保障權益。分租租約上應清楚列明分租部分,如承租那一間房間或床位編號,並要清楚列明與其他租客共用的公家地方,如廚房及廁所,與及如電費和水費等雜項支出的承擔比例。

3) 二房東與大業主終止租約後的處理

分租權來自主租約,一旦主租約終止,即是代表分租租約同時失效,三房客就要按協議交回所承租之地方,不過,在此情況下其實分租客是可以向原訟法庭申請「寬免」,要求向其發出「歸屬令」以代替二房東在剩餘租期完結前繼續佔用單位。建議作此決定前先諮詢法律意見。

分租/承租分租住宅單位需知
分租方需知
1)           要先取得大業主同意 二房東分租前就應該先取得大業主同意,分租租約條款不得與主租約條款有衝突
2)           要符合大廈公契規定 要留意大廈公契是否有明確條款禁止把單位分租
3)           租約租期不可少於28日 租期若果少於28日,要為物業申請賓館牌照
分租單位承租方需知
1)           要求二房東出示主租約作核實 切記要求二房東出示主租約,以確定二房東能否分租及分租協議有否與主租約有抵觸  
2)           必須簽署正式的租務合約 分租租約上應清楚列明分租部分及雜項支出,以保障權益  
3)           二房東與大業主終止租約後的處理 主租約終止即是代表分租租約同時失效,惟分租客是可以向原訟法庭申請代替二房東在剩餘租期完結前繼續佔用單位

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