兩全其美的英倫投資眾所周知,投資倫敦物業的優點多不勝數。倫敦物業市場發展成熟,透明度高,加上英鎊相對穩定,成為全球投資者首選的資金避難所之一。再者,倫敦是英國文化、政治及經濟的中心,匯集全球首屈一指的院校,在種種有利因素下,倫敦物業的租金回報及資產增值同樣強勁,可見投資倫敦物業是無往而不利的。

自成一國
倫敦核心地區與英國其他地區的物業價格及需求,存在很大差異。整體而言,現時英國各地區的平均樓價比2007年下跌9%;反之,倫敦樓價卻一枝獨秀,比2007年的最高位還要高出5%。英國物業代理公司Garrington的Jonathan Hopper向英國廣播公司(BBC)透露:「作為英國首都,倫敦樓價超越整體平均樓價的最高位,確實不足為奇。一直以來,倫敦物業市場有如自成一國,不易受到英國其他地區所影響。」

倫敦樓價不斷攀升,海外需求是主要原因之一。目前,倫敦有近一半物業由海外投資者持有,尤其在切爾西(Chelsea)、西敏寺(Westminster)、富勒姆(Fulham)及漢默史密斯(Hammersmith)等熱門地區。雖然英國正開始面對經濟衰退,倫敦物業市場卻未有受英國整體樓價下滑所影響。著名房地產投資網站Global Property Guide的數據顯示,除倫敦以外,英國各地樓價呈下滑趨勢。英國西北部包括利物浦(Liverpool)的樓價在2011至2012年間下跌了近5%;英國東部及中西部包括諾丁漢(Nottingham)及伯明罕(Birmingham)則下跌4.9%;威爾士(Wales)下跌5.6%;北愛爾蘭(Northern Ireland)下跌超過7%;至於倫敦整體樓價亦下滑4.2%。隨著英國銀行收緊借貸,發展商只好在海外尋找投資者。另一方面,海外投資者亦看好倫敦物業市場,爭相搶購新建或重建的住宅單位。

全球地產諮詢服務機構第一太平戴維斯(Savills)在《The World in London 2013》報告指出,整個倫敦已相當國際化,整體人口持續增長,而海外投資者及非首次置業人士的投資活動對倫敦主要市場變化有舉足輕重的影響。可是,由於倫敦市場表現與海外投資者有著千絲萬縷的關係,負面的報導逐漸湧現,例如倫敦樓價主要由全球的超級富豪所操控,或倫敦人難以在當地置業等等。

增長潛力
雖然倫敦樓價屢創新高,第一太平戴維斯及Global Property Guide均不認為在當地投資或置業是遙不可及之事。整個大倫敦地區的平均樓價為27萬英鎊,即大約320萬港幣。若以相同樓價比較,倫敦物業會比香港更有價值,至少單位較香港寬敞,物業市場亦相對穩定。因此,倫敦物業可作為一個理想的中線投資。

未來十年,倫敦的移民人口預計增加100萬人,但現時海外買家人數並未超越八、九十年代的數字。面對強勁的物業需求,倫敦市中心範圍正不斷向外延伸。另一方面,基於收入下跌、經濟低迷及資金周轉困難等種種因素,當地買家數字亦逐步下跌;反之,海外買家積極入市。與此同時,人口增長亦帶旺租務市場。值得注意的是,倫敦的外藉居民亦被歸類為海外買家,但事實上他們是當地住戶。第一太平戴維斯表示,居住在倫敦的人士中,有35%屬於外藉人士,很多海外買家其實是因應居住需要才買入房屋,而非由其他原因主導。再者,大部份海外買家在倫敦亦有業務,這亦符合倫敦的國際大都會形象。

海外投資者分佈
從不同地區來看,西歐及北歐買家是倫敦物業市場的最大投資者。根據第一太平戴維斯的研究,他們所佔的比重為13.6%;可是,如果把中國內地及香港列入亞太區,亞太區投資者所佔的比重則升至13.8%;若再把東南亞列入亞太區,亞太區投資者的比重躍升至17.2%。正正是這些海外投資者,令倫敦的活化工程得以持續發展。隨著房屋需求日漸增加,倫敦的城市規劃需要更具創意。發展商紛紛在海外進行預售,吸納海外買家,當中以亞洲投資者為主。而海外買家的投資又為當地發展計劃注入資金,支撐倫敦項目的發展,結果進一步擴大倫敦黃金地段的範圍。由此看來,海外投資者投資倫敦物業市場,能夠互惠互利,實屬兩全其美之事。