一文睇清聯名買樓利與弊 – 較易通過壓測/有否自動繼承權/影響二人信貸評級/同失首置身份

很多人購買物業時都會選擇聯名買樓,特別是夫婦或情侶,以顯示大家的承諾及對雙方的保障,但其實選擇聯名買樓,有好處的同時也有一定壞處,從實際層面而言,更牽涉如壓力測試能否通過、繼承權或印花稅等重要事宜,大家應根據自身情況而作出最合適選擇。

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聯名買樓的優點

1. 較易通過壓力測試

申請樓宇按揭時,銀行會根據申請者入息及供款金額計算出供款與入息比率,若果相關物業是由二人共同聯名持有,並一起作為按揭的借款人,特別是若果兩人均有收入,二人的入息是一併計算的,意味將更容易通過壓力測試。

2. 對二人均有保障

選擇了以聯名持有後,所有與物業相關決策,如放售、轉讓或出租相關物業的所有文件,均必須有二人的簽署才能作實,故聯名買樓對雙方都有保險,即使日後有什麼變化,亦不怕其中一方擅自對物業作出改動而導致另一方有損失。

3. 自動繼承權益

這點是針對選擇以「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚持有物業的聯名業主,若選擇「聯權共有」,共有人是享有同等物業權益,而當其中一位去世,其他共有人可自動繼承其物業權益,離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑。另一種持有方法為「分權共有」﹙Tenancy in common﹚,共有人可共同佔用整個物業,並可任意決定各自擁有業權比例,並各有各所定立的業權繼承人,因此共有人並沒有自動優先繼承其他人業權的權利。

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聯名買樓的缺點

1. 影響二人信貸評級

凡事有利當然有弊,聯名買樓雖然能夠更易通過壓力測試,但由於如按揭貸款額等資訊均會同樣顯示於兩名申請人的信貸報告上,任何變動都會同步影響到二人信貸評級。另外,按揭貸款金額是不會在信貸報告中「減半」的,於聯名人各自的報告中均會以全額顯示,有可能會限制了聯名人日後的舉債能力。

2. 轉讓業權要收費

若果日後想藉著向對方轉讓所持有業權以解除聯名持有狀態(俗稱「甩名」),轉讓業權時就需支付如印花稅、律師費及行政費等「洗費」,樓價越高金額就越高。題外話,若果選擇聯名買樓的主要目的是為了通過壓力測試,其實是可以選擇只是由其中一人持有物業及申請按揭,另一人成為按揭擔保人,日後只須透過轉按就可以除名,相對程序較簡單兼成本較低。

3. 同失首置身份

由於香港樓價越來越高,首置身份變得越來越矜貴。根據現時的規定,若果物業是聯名持有,所有持有人均會失去「首次置業」(首置)身份,即是於購買另一個物業時就需要繳付從價印花稅(樓價 15%),能夠借入的非首置按揭成數亦會較首置為少。

聯名買樓的優點
1. 較易通過壓力測試 申請樓宇按揭時,銀行會根據申請者入息及供款金額計算出供款與入息比率,若果兩人均有收入,二人的入息是一併計算的,意味將更容易通過壓力測試
2. 對二人均有保障 選擇了以聯名持有後,所有與物業相關決策,如放售、轉讓或出租相關物業的所有文件,均必須有二人的簽署才能作實,不怕其中一方擅自對物業作出改動而導致另一方有損失
3. 自動繼承權益 這點是針對選擇以「聯權共有」﹙Joint Tenancy﹚持有物業的聯名業主,若選擇「聯權共有」,共有人是享有同等物業權益,而當其中一位去世,其他共有人可自動繼承其物業權益,離世擁有人的業權不能成為遺產亦不能將業權立入遺囑。
聯名買樓的缺點
1. 影響二人信貸評級 基於按揭貸款額等資訊均會同樣顯示於兩名申請人的信貸報告上,任何變動都會同步影響到二人信貸評級,按揭貸款金額是不會在信貸報告中「減半」的,有可能會限制了聯名人日後的舉債能力
2. 轉讓業權要收費 若果日後想藉著向對方轉讓所持有業權以解除聯名持有狀態(俗稱「甩名」),轉讓業權時就需支付如印花稅、律師費及行政費等「洗費」,樓價越高金額就越高
3. 同失首置身份 根據現時的規定,若果物業是聯名持有,所有持有人均會失去「首次置業」(首置)身份,即是於購買另一個物業時就需要繳付從價印花稅(樓價 15%),能夠借入的非首置按揭成數亦會較首置為少

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