【首置攻略】一文睇哂首置按揭成數、置業優惠及置業須知

政府於施政報告宣佈推出政策協助首置人士上車,當中包括放寬按揭保險計劃上限,首置人士可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000提升至HK$8,000,000;而換樓客最高可申請八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000。到底什麼是首次置業?按揭成數應怎樣計算?MoneySmart為你綜合首置懶人包,讓你了解更多有關首置的資訊:

何謂首置?

首置人士泛指按揭申請人向銀行申請樓宇按揭時,並未持有任何其他香港住宅物業,而首置人士可細分為兩類:

第一類首置人士

之前從未曾擁有過任何香港物業,而首次置業是作自住用途

第二類首置人士

曾與其他人士共同擁有聯名物業,但已把物業轉名或甩名,回復首置身份

首置人士4大好處

1.稅務優惠

首置人士所繳交的物業稅項是按不同樓價而定,最高繳付的印花稅率為4.25%,而非首置人士,自2016年11月5日起,須劃一繳交15%印花稅。例如,一首置人士購入一個價值HK$540萬的單位,只需支出3%印花稅,即HK$16.2萬,遠低於非首置人士於此個案需繳交的印花稅(HK$81萬)。

2.按揭優惠

在現時按揭保險計劃下,首置人士如購入HK$800萬以下現樓,可申請最高9成按揭,而HK$1000萬的物業最高可申請8成按揭。換言之,首期不需太多就可以上車。

3.無需通過壓力測試

即使首置人士未能通過壓力測試,但只要收入符合測試前供款與入息比率規定,亦可以申請9成按揭。不過,申請人要注意如果你未能通過壓力測試,你需要額外支付10%保費。

4.樓盤選擇較多

首置人士除了買一、二手私人住宅外,合資格人士還可以選擇抽新居屋和二手居屋。

HK$800萬以下現樓 可申請最高9成按揭

最新一期施政報告建議放寬按揭保險計劃的樓價上限,可申請最高九成按揭貸款的樓價由現時HK$4,000,000上調至HK$8,000,000;而可申請最高八成按揭貸款的樓價會由HK$6,000,000提升至HK$10,000,000(適用於樓換樓按揭)。另外,政府亦委託市建局提供更多首置單位,包括安達臣道用地的第二個「港人首次置業」先導項目,提供近千個首置上車盤。市建局亦會利用馬頭圍道首置項目的經驗,在未來的市區重建項目中,提供更多首置上車盤或其他資助出售房屋單位。

現時按揭保險計劃下 首期只需一成就可以上車

金管局指引列明,現時私人住宅的最高按揭成數為6成,如申請人希望向銀行申請承造超過6成的按揭,就需要透過按揭保險公司,購買按揭保險,而按揭保險費用根據貸款額以定。申請人可以不同的形式支付保費,當中包括一次性支付、每年支付或向銀行承借並計算入貸款額並分期支付。

在新措施下,如申請人希望以修訂後的物業價格上限(9成按揭保險的合資格物業價格上限提升至HK$8,000,000、8成按揭保險的合資格物業價格上限上調至HK$10,000,000)敍造按揭貸款,就須要繳交額外15%的保險費用,附加保費為原有保費的額外15%,以現時保費為貸款額的1.5%為例,額外保費為0.225%(1.5%x15%),即每HK$1,000,000貸款額,就須要多付HK$2250。另外,值得留意的是新修訂的按揭保險計劃只適用於已落成的住宅物業即二手樓,不包括樓花。

首置按揭選擇:H按定P按?

P

以最優惠利率(Prime rate)減去各大銀行自定的息率,現時香港最優惠利率分三種「大大P」(5.5%)、「大P」(5.25%)及「細P」(5%)。

H

「香港銀行同業拆息」(Hong Kong Interbank Offered Rate)(HIBOR)即本港銀行的互相借貸利率。H按計劃設「鎖息上限」機制 (俗稱「封頂位」)。一旦H按計劃的利率高於封頂位,H按客戶就可用「實際封頂利率」還款。因為H按設封頂息率,不少業主敘造按揭時都會選H按,以節省利息支出。

首置人士印花稅率最高為4.25%

首置人士可獲豁免15%從價印花稅(AVD),只需按第二標準稅率繳稅。詳情如下:

  • 樓價HK$3,290,321至HK$4,000,000:稅率為2.25%
  • HK$4,000,001至HK$4,428,570:稅率為HK$90,000 + HK$4,000,000以上的10%
  • HK$4,428,571至HK$6,000,000:稅率為3%
  • HK$6,000,001至HK$6,720,000:HK$180,000 + HK$6,000,000以上的10%
  • HK$6,720,001至HK$20,000,000:稅率為3.75%
  • HK$20,000,001至HK$21,739,120:HK$750,000 + HK$20,000,000以上的10%
  • HK$21,739,120或以上:稅率為4.25%

以購入HK$8,000,000樓為例,非首置人士須繳交HK$1,200,000從價印花稅,但首置人士只須繳交3.75%印花稅,即HK$300,000,可慳HK$900,000稅。

首置買樓洗費一覽

除了首期外,買樓還牽涉到其他費用包括經紀佣金、印花稅、按揭保險費、律師費、管理費按金、水電費按金等,詳情如下:

  • 經紀佣金:一般為樓價的1%
  • 印花稅:以樓價HK$4,000,000-HK$10,000,000而言,佔樓價的2.25-3.75%不等
  • 按揭保險費:一般為貸款額的1.15%至4.35%不等
  • 律師費:按樓宇樓齡及呎數計算。若樓齡較高,同時牽涉地權問題,律師費相對會較高。另外,律師一般會代業主到土地註冊處進行屋契註冊,其費用亦會計算入律師費。一般律師費約HK$3,000-10,000不等。
  • 管理費及公用服務按金:管理費按金一般為兩至三個月管理費、另加約HK$1000的公用服務按金。

總結,假設一名首置的香港永久性居民購買一個價值HK$5,000,000的單位,除了最少要準備HK$500,000首期外,還要準備約HK$440,000繳交代理佣金(HK$50,000)、印花稅(HK$ $150,000)、按揭保險保費(HK$225,113)、律師費(HK$10,000)、管理費及公用服務按金(HK$5,000)等。

首置人士注意事項

1.物業估價

首置人士於申請按揭貸款前,可以透過銀行提供的免費網上物業估值服務,先了解物業估價,免失預算。準業主可能要面對估價不足的情況,買家最好多找幾間銀行作估價,再找出最高估價的銀行。

2.準備足夠資金應付首期及印花稅以外的開支

首置人士要準備足夠資金應付首期及印花稅以外的開支,包括律師費(約HK$10,000)、地產代理佣金(1%)、按揭保險費用及管理費等雜費。

3.在轉售物業前把額外印花稅(SSD)考慮在內

如你在購入物業後3年內轉售,你需要支付額外印花稅。而轉售年期愈短,所支付的額外印花稅率愈高。如把物業在買入6個月內售出,需繳交成交價的20%。如持有物業6個月或以上但在至1年內把物業售出,則需繳付15%額外印花稅。持有物業1年或以上但3年內售出,則需繳付10%額外印花稅。

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