在英國脫歐、疫情與新稅等情況衝擊下,投資者該何去何從?

2020年1月31日,英國正式進入脫歐過渡期。在此之前,英國多次與歐盟談判破裂,還差點觸發二次公投。脫歐時間表一拖再拖,直到大選過後,英國推進脫歐議程,但卻要在新冠肺炎持續下展開。

在這動盪形勢下,英國財政大臣Rishi Sunak發表2020年預算案時說:「在新一個十年伊始發表脫歐後首份預算案,將為英國未來繁榮與政府對國民的承諾奠定基礎。」

過去四年,作為投資目的地的英國,其新聞都是圍繞脫歐事件,及後因新冠肺炎爆發,英國以至全球焦點轉向疫情。在4月初,萊坊倫敦住宅研究部主管Tom Bill於一個網上記者招待會表示:「英國脫歐及新型冠狀病毒備受關注,但與此同時,英國市場亦緩緩復甦,價格出現調整。『鮑里斯反彈』雖受到病毒拖累,但因抑壓需求上升,或使下半年價格上調。」這次危機或見新機遇,財經記者John Stepek於四月版《The Week》提及:「我認為現時利率將維持一段時間、通漲會持續,逐漸抵銷早前跌價所造成的負債,意味市場對實體資產如物業有更大需求,價格亦隨之上揚。」

基調不改

萊坊截至4月初的數據顯示,英國與倫敦豪宅市場已走出谷底,並出現調整,而此趨勢早於肺炎及脫歐出現。豪宅區如騎士橋、梅費爾、切爾西的價格,相對五年平均呎價大跌400英鎊(約3,867港元)。

然而,價格主要受到需求支持,倫敦至今仍未達到55,000個單位的年度供應目標,而2018至19年度尚欠19,000伙才達標,市況一直求過於供。今年1月,倫敦準買家人數有明顯增幅,升至15年高位;與2018年同期相比,更激增98%。

脫歐與不確定因素引致市場波幅,同時令英鎊匯價走弱。英鎊自疫情以來急挫,3月英鎊兌美元從1:1.31跌至1:1.17,英鎊兌港元更錄得2016年以來最大跌幅(40%)。鑑於環球經濟不穩,預期按揭利率維持低水平,資金流動性高,有利融資。即使年中環球市況有改善,萊坊預測全年成交量仍較去年跌38%、價格跌3%,但倫敦市中心價格不受影響。

儘管萊坊國際住宅研究部主管Liam Bailey指出,英國今年勢頭強勁,最終得以維持,「惟預期2021年所得的銷售增長,不會完全補償今年的虧損,估計今年有近526,000宗潛在成交因受到封城而『流失』,當中只得一半可能延至2021年成交。若要市場全面復甦,便需要足夠誘因增加流動性,例如削減印花稅。」

新增因素

提及印花稅,英政府於預算案中表明會作出適度調整,並於今年實施。有關修訂包括物業印花稅、薪俸稅、資本增值稅、遺產稅,以及針對企業持有住宅物業的年度稅務,對投資者來說,這消息可能比疫情及脫歐來得更突然。

英國 倫敦

由2021年4月起,若海外買家購買英國及北愛爾蘭物業,需支付2%附加稅,較澳洲與加拿大多達20%(或香港的30%),這相對是個小數目。2014年,英國曾通過具爭議性的印花稅修訂,有評論認為會窒礙市場發展,但修訂卻為英國庫房於2018年帶來900萬英鎊收益。另外,資本增值免稅額(即可獲稅務寬免的增值金額),已提升至12,300英鎊;遺產免稅額亦上調,這類稅項雖然計算繁複,但寬免額可多達100萬英鎊,有子女的投資者需要特別留意。

新的附加稅對倫敦市場影響最深,尤其豪宅市場,或使所需支付的印花稅增至17%,削弱「鮑里斯反彈」效應。新稅在2021年生效日前,預計會掀起一股購買潮,情況大致跟2016年修訂印花稅時相似。新措施一如以往不受市場歡迎,Rokstone Properties董事Becky Fatemi接受倫敦《Evening Standard》訪問時表示:「如今物業市場與外圍經濟疲弱,此時提高稅收只會導致成交量萎縮。」

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