紐西蘭對外國投資客限制多,但其實當地市場亦非完全不可涉足,甚或可找到意想不到的投資機會。

熾熱的紐西蘭房地產市場。

大多數人認為紐西蘭是偏僻之地,它是澳洲的「金蘭姊妹」,兩國在經濟、貿易、軍事以至移民政策方面保持緊密聯繫,但隨著紐西蘭逐步收緊外國買家置業限制與移民政策,該國需要以更獨立方式應對自身挑戰。

過去十年一直是移居熱點

紐西蘭人口最近升至五百萬,生活質素在全球首屈一指,尤其在健康、教育、公民自由與經濟自由度方面,可再生能源發電量佔全國40%。該國景色秀麗,南島、北島亦然,居民熱情友善,穩健、高透明度的管治,使其多次入選國際透明組織發布的清廉印象指數首三位(2019年奪得第二)。種種因素加起來,說明了為何紐西蘭在過去十年一直是移居熱點。

杜保羅移民升學高級顧問Alice Wong表示,移居紐西蘭的投資成本是「澳洲的兩倍,投資額有兩種,分別為300萬及1,000萬紐元(約1,386萬及4,621萬港元),符合申請資格的香港人,寧可選擇澳洲。」而申請過程亦嚴苛,唯一可選的物業投資類型是公開市場的發展項目,因此不能作個人使用。

樓價於2011年至2019年間升77.2%

2008年的金融海嘯對環球物業市場造成極大衝擊,紐西蘭樓市卻沒有受重挫,更於2011年前重拾升軌。根據紐西蘭儲備銀行資料顯示,紐西蘭樓價於2001至2007年間升了114%,金融海嘯發生後,該國推動經濟多樣化,包括農業、服務業和旅遊業,經濟漸入佳境,過去六年每年增長率達2至4%,移民入境人數亦自2013年持續上升。樓價其後再度急升,於2011年至2019年間攀升77.2%。

樓價上升速度太快亦有其壞處。根據2017年耶魯大學一項研究(更新至 2020年1月)顯示,紐西蘭在發達國家中擁有最高的「無家可歸比率」;另外,Demographia 公布《2020年全球城市樓價負擔能力報告》,紐西蘭樓價中位數比率為8.6(樓價中位數除以收入中位數),在英國、美國、澳洲和加拿大等八個指定地方中第二高,僅次於香港(20.8)。兩項數據均反映當地樓價過高。

海外人士當地置業有限制

工黨出身、現任紐西蘭總理阿德恩早於 2017年競選時已關注樓價過高問題,多年來,來自美國矽谷及中國的富裕投資者搶購奧克蘭物業。2018年10月,阿德恩通過海外投資修訂法案(OIAA),當時約有3%住宅售予外國買家,皇后鎮及奧克蘭更有5%之多。OIAA出台後,只有紐西蘭公民、紐西蘭籍外國居民、澳洲人及新加坡人(受惠於現行貿易協議)符合資格可在當地置業。現有業主將不受影響,海外投資者只能夠有限度購買當地分層物業(像泰國限制外國買家最多只能持有49%單位。)

自此,投資紐西蘭房地產市場變得困難,2018年,CNBC報導指國際貨幣基金組織建議紐西蘭取消有關方案,認為「難以解決樓價過高問題。」亦有意見認為該國樓市能夠穩定發展有賴海外投資,若非海外買家以資金鼓勵發展商建設新項目,主要城市如奧克蘭的供應短缺可能更嚴重。

OIAA生效前,紐西蘭房地產協會(REINZ)估算奧克蘭樓價中位數為83.5萬紐元(340萬港元), 全國為55萬紐元(250萬港元)。OIAA生效後,當地樓價和成交量應聲下挫,情況與加拿大部分地區引入新稅後情況相似,外國買家在紐西蘭置業比率從2018年的2.6%跌至2019年第三季的0.5%(數據來自紐西蘭統計局) 。有趣的是,樓價其後出現升幅,外國買家可能已再次入市;雖然新型冠狀病毒令環球市場陷入冰封狀態,奧克蘭樓市卻如日方中。

主要城市租金回報逾7%

Barfoot & Thompson地產代理公司營運總監Peter Thompson、於三月撰寫的一篇網誌中提到:「由2月至3月初,市場對奧克蘭物業的信心指數高企,不論是新樓盤、銷量及樓價表現皆是近年新高。」及後REINZ公布2019年樓價中位數,奧克蘭樓價中位數已升至89萬紐元(410萬港元),全國中位數則為62.9萬紐元(290萬港元),平均升幅為12.3%。奧克蘭物業升值3.5%,南地部分區域升32%,其他熱點如奧塔哥上升21.2%、霍克灣上升14.5%,首都威靈頓上升11.4%。截至2020年3月,Barfoot & Thompson指,奧克蘭樓價中位數為92.5萬紐元(427萬港元)。

儘管OIAA仍維持限制物業買賣的規定,但由於可按樓盤作個別申請許可,外國買家成交仍有增長空間,當地市區樓是港人首選。目前,若發展商獲得許可後,可把項目六成樓花單位售予海外投資客 ,未獲許可但推售少於20伙單位的項目,則可申請一次性許可。紐西蘭去年租金攀升逾4%,租金回報是全球數一數二高,尤其是細單位,奧克蘭多達7%,威靈頓超過8.5%(來自環球物業指南數據),這些可觀數字足夠讓港人心動。

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