要買樓但不能Full Pay付全數,便要靠按揭幫忙。那甚麼是按揭? 要準備甚麼? 又有甚麼審批因素?

按揭,屬一種「有抵押貸款」, 即是借錢買樓,物業會成為借貸銀行或財務機構的抵押品。申請按揭前,有不少事項先知道!

1. 簽約前:為目標單位估價

決定入市前,準買家可利用網上或電話方式,向任何銀行為現有物業進行估價,通常在一至兩天內完成。可是,不同銀行的結果可以相差很遠。一些較進取的銀行會得出較高的價格,較保守的則相反。如果估價最終低於物業成交價,未能批出足夠貸款,業主可能要多付首期才能上會,因此建議估價需貨比三家。

2. 簽約後:申請按揭準備文件

(1) 物業買賣合約 (如屬新造按揭)
(2) 香港身份證副本
(3) 最近期之住址證明 (如水費、電費單)
(4) 工作及入息證明:

– 最近年度之薪俸稅單
– 最近3個月薪金入帳銀行紀錄
– 最近3個月之糧單
– 現職證明如顧主證明書等

*如屬非固定收入人士,例如靠佣金收入為主,一般須6個月證明

其實簽署臨時買賣合約後,便可以申請按揭。建議至少向3間銀行提交相同資料,申請按揭貸款,比較過它們所提供的利率、現金回贈及轉按罰息期等,找到最優惠的利率及最合適的服務 ,才決定選擇哪間銀行。

3. 能借多少錢?

政府對首置買家放寬借貸要求,只要有固定收入,打算購買已落成住宅作自住用途,現時能承造最高九成的按揭貸款,其樓價上限由400萬元增至800萬元;承造最高八成按揭貸款由樓價上限600萬元增至1,000萬元。供款比率上限劃一至50%,意思指供款不高於申請人每月收入的一半。若申請人未能通過壓力測試,但符合供款比率要求,則須繳額外 按揭保險費用的15%。

舉例說,若現時申請人月入4萬元,即代表每月供款不能超過2萬元。若物業月供要3萬元,而個人月入不足,可於申請按揭時填寫擔保人。只要兩者收入相加,其一半超過供款額,亦很大機會能承造相關按揭。

另外,買樓前要留意,凡承造高於 6 成按揭,均須購買按揭保險,有人則會選擇連保費一併計在貸款額內。

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4. 供款年期

供款年期會以75為基礎,減去樓齡或申請人年齡,並於兩者取其低,以30年為上限。因此樓齡高於45年,或年紀較大的申請人,其供款年期未必能獲批30年。

5.審批因素

雖說能批出最高9成、供30年的按揭,當中有部分因素都會影響審批結果,例如較早提及過的物業價值、樓齡及人齡。另外,申請人的信貸級別及還款能力同樣重要,如信用卡還款紀錄、信貸紀錄長短、帳戶種類等都會被檢視,信貸評級愈高,能獲批貸款額及優惠有機會更好。

6. 凶宅會應響按揭嗎?

物業是凶宅,可做按揭嗎?凶宅一般低於市價,而且轉賣較困難,銀行對於凶宅態度極之保守,有機會降低可造按揭成數、調高按息,或直接拒批按揭。

如擔心購入凶宅,可留意以下幾項小貼士:
(1) 透過向地產代理查詢,地產代理有責任向買家透露打算購入的物業是否凶宅
(2) 網上多作資料搜集
(3) 向多間銀行進行估價,或尋找按揭轉介幫忙

由申請按揭至審批,需時數天至兩個月不等,成功審批後,律師會向銀行提取貸款完成交易。在此提醒準業主們,在簽約及申請按揭前,不妨使用網上的按揭計算機作初部估算,以及檢視自己的還款能力。最後希望大家早日完成上車夢!

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