過去十年,對新手或資深投資者而言,海外物業投資都是回報豐富、穩定及富娛樂性的一環。事實上,投資「磚頭」的好處很多,它不像股票與債券般波動,也不似新興投資如環保科技般充滿不確定性,自然成為投資者心目中理想資產,不過,購買海外物業存在一定風險,不宜過分輕率,故不論作為投資或渡假屋之用,購買前謹記以下幾點:

投資海外物業須知。

目標

這是個根本的問題,偏卻容易忽略。你必須清楚了解自己「為何」買海外買業,原因可以很多,例如是為管理財富、獲取回報、退休或避稅等等。一旦投資者確立目標,隨後決定應以這個初衷為依歸,購買過程才會變得暢順且更具效益。

位置

選址看似簡單,但喜愛的地點與具投資價值的地點往往有差異,所以到哪裡買與為何而買有著直接關係。若目的是投資,收益是首要考慮,擁有大量租客群的城市(柏林、芝加哥或多倫多等),當地物業會被看高一線;另要看租金回報、資金成本及其他次市場(如學生宿舍及長者院舍)。若為自用(如渡假屋或退休居所)或憧憬長遠升值,只要能應付持有成本,投資者大可按個人喜好選址。當然,在哪裡置業涉及開支問題,住紐約的開支大於波士頓,波士頓大於孟菲斯。作決定前還要考慮入場費用,因各地的首期要求與印花稅不盡相同。

經紀

投資者在購買海外物業時,少不免要找經紀查詢詳情。一個專業經紀不但能解答投資者疑問,還會對當地物業市場、購買程序與法規具備豐富認識,特別是半開放市場,如越南。信譽良好的代理公司可經由介紹或從專業協會名錄中找到。

法規

世上只有極少數地方不歡迎海外投資者,投資者需要注意不同地方所訂立的法規,尤其是物業放租,因不是每個司法管轄區允許自由出租,亦非所有物業類型可放售。舉例,泰國對海外買家的限制很多,任何地產項目均不可讓外國公民購買超過49%。此外,不是所有物業可享永久業權,至於已落成物業及農地,很少准許售予海外買家,例如澳洲。Airbnb是流行的出租方案,但被禁止在日本及巴黎營運,而很多投資熱點實施租金管制,兩者對租金回報有一定影響。假如收入是你的目標,應對物業所在地法規作深入調查,並持續地留意有沒有變化,因法規有可能突然修改。

按揭利息

融資是海外置業一大難題,若資金不夠充裕,交易隨時告吹,因此很多時候需要在投資地申請按揭,現時環球處於低息環境,但「低」不過是相對字眼。截至二月初,一筆20年期的物業貸款,樓按利率因地區而異:日本1.46%;香港及新加坡約2.5%;加拿大3.67%;美國4.34%;泰國5.57%;越南8.89%;印尼10.10%(來自Numbeo數據)。美國息口高於加拿大,但加拿大主要城市如多倫多及溫哥華徵收15%海外印花稅,計算未來五至十年的購買成本,實際要從多方面考慮。每當經濟放緩,新興市場通常首當其衝,試想想,越南物業價格低但利息高,若遇上跌市,風險水平大增。因此,按揭經紀有其存在價值,建議投資者找他們商量融資事宜,看看負擔能力是否足夠。

保險

海外物業與主要居所一樣,皆有可能發生意外,前者的危機甚至更大,因無法天天打理。購買保險能為業主帶來保障(特別是短租物業),但事先要考慮在本地,還是在物業所在地投保。兩者各有優點,多數人傾向於海外為海外資產投保,但在本地投保較易理解政策內容。基本保障範圍應同時涵蓋物業空置時段(通常每年多於30天)與出租時段、收益損失及個人法律責任,但這亦會提高了管理費用。

物業管理

管理海外物業時,自然對所謂的「殘酷距離」感受深刻。除了考慮目標與地點,還要想想願意投放多少時間和心思來管理物業。若想留住租客,業主需要恆常維護物業、不時提升設備(保持出租競爭力)、遵守當地出租法規。假如能承擔一點開支,聘請物管經理是好的做法。如果你的物業是倫敦豪宅,或富麗堂皇的別墅,他們收取的費用自然也不低,但長遠而言還是物有所值。

稅務

聽過死亡和繳稅是無可避免嗎?無論在哪裡投資,總要在某個時間為物業繳稅,購買海外物業時,要掌握整個交稅過程,通常分階段進行。購買時需緻付的有印花稅,海外買家需要繳付較高稅率;出租物業要付租金收入稅或物業稅;出售資產則有資本增值稅,視乎物業性質,住宅、商用、零售與工廈各有不同稅率。澳洲、加拿大與美國擁有不同形式的資本增值稅,因應持有物業年期而不同。不同國家與省份亦有其各自稅率,即使歐盟成員國之間也不同。每年需繳稅的總稅項,長遠會削弱租金回報,購買前宜計算清楚。

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