受到疫情、股市動盪與經濟不明朗等負面因素影響,環球投資者積極尋求傳統資產以外的投資項目,此時此刻,構建一個多樣化的投資組合是降低風險的良策。以普及程度來看,住宅投資雖然並不會被主流投資者摒棄,惟機構與獨立投資者現時已對另類資產如儲存倉、數據中心、車位、長者及學生房屋大感興趣,而投資往往是需要快人一步,故大家不妨細心研究一下。

學生及長者屋項目回報高。

人口老化情況在世界蔓延,預期到2050年,全球16%人口在65歲以上,當中4億2千5百萬人年屆80歲(據聯合國資料)。同一時間,教育研究機構Quacquarelli Symonds 預測,海外留學生到2025年將上升至800萬 。 

學生及長者屋項目回報高

兩組數字均有利於投資學生及長者房屋項目,特別在美、英、澳、加等熱門市場。 過去由於回報高、需求大,該兩類房產常被視為傳統住宅物業的投資代替品,但最近因疫情來襲,市況亦大不如前,尤其新冠肺炎使老人致死風險高,前景尚未明朗。

在香港,學生及長者房屋的興建並非以盈利為目標,但近期情況有變,學生居所加入了共居概念,對回報有所追求。同樣地,長者屋「回報率徘徊3%,考慮到香港在控制疫情方面較世界其他地方樂觀,回報不應因疫情受挫。 」香港高力國際資本市場董事Russell Lam說。他補充:「事實上,經濟走勢、貨幣管制以至其他傳統因素如人口結構改變,對投資回報影響更大。」

長者屋類型已趨向多元化,包括設年齡限制的分層住宅樓宇、輔助式家居設施、別墅式長者社區,在歐洲及北美等地已迅速成為投資項目。2019年仲量聯行研究報告指:「隨著嬰兒潮出生人口於未來十年步入退休階段,長者屋市場將會躍升為高增長領域,獲投資者、發展商及金融家垂青。」長者住宅在美國市場發展成熟,租金一直上揚,投資者首選項目包括只限長者的分層物業,獨立住所及輔助式家居。雖然營運成本是一大挑戰,但回報被看好,原因是「55歲以上人士選擇租樓多於置業。」再者,入住率在疫情發生前一直保持穩定,即使在目前狀況,美國分析員仍對長者屋市場復甦感到樂觀。 

未來兩年房屋供應增長可能少於1%

《Senior Housing News》於三月寫道:「因應疫情持續,新樓動工量跌至近零,未來兩年房屋供應很可能少於1%的增長,這可反映出新冠肺炎與流行病毒對資本市場的影響。然而,疫情不會改變基本人口結構,例如是龐大的嬰兒潮出生人口。」預測2022年的入住率攀升到15%至20%。

學生房屋方面,澳洲地理位置鄰近亞洲,因此擁有龐大的海外學生(佔約33%)。然而,除了澳洲與留學生人口冠絕全球的美國(多達100萬),投資學生房屋可放眼歐洲,當地留學生來自整個歐洲大陸。第一太平戴維斯表示,學生市場當中以英國的發展最完善,西班牙、荷蘭及德國市場正在擴充;加拿大市場亦具規模,擁有18.5萬名國際生,「收生率於過去五年增5%,加拿大學生房屋市場發展相對緩慢,但增長迅速。」

數據中心為大熱另類資產投資項目

新冠肺炎期間,公私營機構增加對互聯網、串流及雲端服務的需求, 因此令數據中心能在疫情中站穩陣腳,亦令其成為投資者調整資金組合的一部分,原因是市場對「數碼空間」有持續需求。

以愛爾蘭為例,建設數據中心的預算,由明年起計到2025年,每年急升至90億歐元(約786億港元),即使在香港,數據中心服務商Chayora行政總裁Oliver Jones於四月的《Data Economy》提到:「我們預計本地以至環球市場將顯著提升對數據中心的需求,目前已證明了數碼設施的應用將越來越頻繁。 」高力國際估值及顧問部門主管Hannah Jeong認同有關說法,指出「雖然目前市況向下及經濟不明朗,數據中心仍受到本地投資者及地產市場持份者的關注。 」

2018年,香港邁向智慧城市發展,隨即令數據中心興起,當時業內最大挑戰是儲存空間及其在機械、電子及環境方面的特定標準。作為環球金融中心與大灣區計劃重要門戶,香港將會發揮其數碼化優勢,但投資數據中心涉及資訊安全,跨國企業曾因中國的網路安全法卻步而轉投香港,如今港版國安法或對此造成影響。

話雖如此,數據中心仍是另類資產投資的大熱之一。疫情下,不少員工在家工作,並使用雲端服務。香港現時有超過一半的數據中心(800萬平方呎)設於將軍澳,Jeong估計有關設施於未來三年增23%。目前價格仍處於2019年水平,預期出現下一宗大額交易後將會令價格變動。在經濟不景氣下,高力國際營運總監Nigel Smith認為:「 現時的低息環境,將會延續至可見將來,推高日後房地產回報。」