作為一位常常開班授徒,教人怎樣可以買到比市價低兩成筍盤的房地產投資導師,申請銀行按揭,借錢買樓,計算還款能力是否能夠通過壓力測試,可以說是我無比熟悉的事,甚至已經成為我的本能,但對於新手買家而言,可以說是問題處處。了解自己什麼時候需要做壓力測試,如何計算自己能不能通過壓力測試,又或是我是買樓自住,還是出租,對壓力測試會否有影響?傳聞中的,首次置業可以免除壓力測試的傳言是真是假,又可否避開壓力測試?

什麼是按揭壓力測試?過唔到一定買唔到樓?圖為大角咀利.晴灣示範單位。
什麼是按揭壓力測試?過唔到一定買唔到樓?圖為大角咀利.晴灣示範單位。

今天這一篇文章,我便會與你分享,各種與壓力測試有關的資訊和條件,務求讓你從中得益,順利購入理想物業。

什麼是壓力測試?何時才需要做壓力測試?

當買家在購入物業時,由於牽涉大筆款項,除了個別身家雄厚的買家之外,都需要向銀行申請按揭,而在批核按揭時,銀行需要確認借貸人有能力還款,才會批出按揭。銀行在評估申請人的還款能力時,會使用到兩種計算方法,首先會按照銀行現時的按揭利率,計算申請人的供款與入息比率是否在五成以內,之後銀行會按照現行的利率,再以上加3%,再計算多一次,其供款與入息比率是否在六成以內,第二次計算便是壓力測試,目的是測試申請人是否有充足的還款能力。

在現時的香港政策下,所有的按揭申請人,只要是向銀行申請按揭的,都需要通過壓力測試,就算你買的是新樓,申請的是發展商提供的按揭,例如呼吸plan,你都需要通過壓力測試,理論上只有兩種人可以例外,分別是申請購買新居屋以及綠置居的綠表資格人士,及購入物業時是首置人士,買入物業只作自住用途,而這些人可以申請高成數按揭,但同時亦要購買按揭保險計劃。

供款與入息比率是什麼

提到壓力測試,我們便一定要計算申請人的供款與入息比率。也就debt to income ratio(DTI)。供款與入息比率的計算方法非常簡單,就是申請人的每月供款佔其每月收入的百分比。

注意,這個供款並不是淨指每個月的按揭供款,而是申請人的所有債務供款,舉個例子,假設物業價值800萬元,按揭申請借貸銀碼為640萬元,按現時利率(按2021年4月19日的恒生銀行的利率)約2.15%計算,借貸年期30年,即每月供款額為24139元,故當利率上升3%後,每月供款額就會升至34946元,故借貸人的入息需要(按只需要償還按揭貸款的情況下)就是58244元,再計及借貸人其他貸款每月供款(例如信用咭分期、私人貸款等)約4000元,借貸人需要通過壓力測試的每月入息為62244元

壓力測試的例外、首次置業可豁免壓力測試的迷思?

前文所說,除了合符綠表申請資格的人士以外,還有以首次置業身份(即是在物業成交時,買家名下沒有持有任何物業),透過按揭保險計劃買入物業的業主,在金管局的有意放鬆以下,即是業主申請的是超過六成的按揭,銀行也有權以按「借六成」的標準內計算壓力測試。

例如,首次置業買家想要借8成按揭,銀行可以選擇按正常申請8成按揭的貸款額來計算每月供款額,或按申請6成按揭的貸款額來計算每月供款額,至於按哪種方法來計算,則由銀行決定,故此,申請人最好先和銀行了解詳情。

首次置業不用做壓力測試?

注意的是,首次置業申請按揭保險做高成數按揭,並不等於完全不用計算供款入息比率,不用做壓力測試。按金管局規定,這樣的情況下,申請人的供款收入比率仍然要在50%以內,只是豁免了申請人需要通過加壓3%,但這樣的情況下,申請人在加壓後超過了按揭供款比率六成的上限的話,他便需要付更多的按揭保費,通常就是原有保費的10%。

現在這樣的情況下,因為申請人的壓力測試在加壓情況下未能通過,銀行便有可能不會批足,例如本想申請九成的,最終銀行可能只會批出8成半的按揭,需要注意的是,申請按揭保險,只接受現樓申請,如果申請人想要購入的是還未起好的樓花,並不能受惠於按揭保險了,如果買家未能通過壓力測試,銀行便有可能會減低放貸成數,甚至不會批出按揭。

如果業主符合3個情況,銀行便十分有可能會收緊壓力測試,要求更低的供款與入息比率,也就是申請人需要有更多收入,第一,是物業用於出租之用,而不是自住,這樣的情況下申請人的供款與收入比率便有可能再下調一成;第二,申請人在申請時有另一份未供完的按揭,不管是樓宇按揭、車位按揭、工商物業按揭,甚至只是做擔保人都好,他的DTI也要下調5%至10%;第三,收入來源不是香港,DTI按情況下調5%至10%,如果收入來源更貼近香港,便有可能下調得比較少一點

申請人信貸評級對壓力測試的影響

一般來說,在申請按揭時,申請人需要本身信貸評級優良,才能享受銀行的最優惠利率,但如果申請人的信貸評級較差,銀行在批核按揭時,便有可能會提高其利率,在這樣的情況下,申請人每個月便需要更高的月薪才能通過壓力測試(因為每月供款增加)。故此,我十分建議申請人在申請按揭前,最好先行查閱自己的信貸情況。

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