近期各區整體樓價雖仍在高位徘徊,惟很多專家都預計,未來本港整體樓市將會向下,加上早前放寬按揭成數措施,料會吸引到部份早前「上唔到車」的買家入市,相信部份更是從未試過「買樓」的首次置業買家;而成為置業成功與否的關鍵因素之一的按揭,相信會對不少新手買家造成困擾。專家建議大家切記要細心格價,不要只是著眼現金回贈,要小心估價及供款年期,免因小失大。

申請按揭注意估值及供款年期,免因小失大。

對一般人而言,買樓就要承造按揭,而按揭成數有上限,一般為樓價6成,如要提高按揭額,正常的做法是申請按揭保險計劃,以按揭保險費換取8成至9成的按揭成數上限。申請按揭,正常的途徑是向銀行「埋手」,經絡按揭轉介高級副總裁曹德明表示,現時銀行對一般6成住宅按揭的審批態度正面,申請人最重要是多向幾家銀行查詢,做足息口格價功課,尋找合意的按揭計劃。

現時一般住宅按揭計劃的按揭利率多以香港銀行同業拆息(HIBOR)或最優惠利率(P)為準,兩者均為浮動息率,俗稱H按或P按。H按的HIBOR變動較多,但按揭利率多設有上限,P按的P變動較少,不同銀行提供的P亦有不同。附圖為祥益地產搜羅的銀行H按及P按計劃,包括罸息期及現金回贈的參考資料。

H按計劃參考資料


銀行

Hibor加(%)

利率上限: P減(%)

罰息期(年)

現金回贈(%)
滙豐銀行  1.3 2.5 2 1
恒生銀行  1.3 2.5 2 1
中銀香港  1.24 2.5 2 1
南洋商業銀行  1.4 2.5 2 1
花旗銀行  1.24 2.75 2 1.5
中信銀行(國際)  1.4 2.75 2 1
創興銀行  1.3 2.9 2 1.5
交通銀行  1.3 2.9 3 1.5
中國建設銀行(亞洲)  1.4 2.75  2 1.5
招商永隆銀行  1.25 2.75 3 1.2
渣打銀行  1.245 2.75 2 0.5
東亞銀行  1.24 2.75 2 1.5
星展銀行  1.3 2.6 2 1
富邦銀行  1.4 2.85 2 1.5
中國工商銀行(亞洲)  1.24 2.75  2 1
大新銀行  1.4 2.75 3 1
大眾銀行  1.8 2.65 3 0.5

資料:祥益地產

P按計劃參考資料


銀行

最優惠利率P(%)

P減(%)

實際利率(%)

罰息期(年)

現金回贈(%)
滙豐銀行  5 2.5 2.5 1
恒生銀行  5 2.5 2.5 1
中銀香港  5 2.5 2.5 1
南洋商業銀行  5 2.5 2.5 1
花旗銀行  5.25 2.75 2.5 1.5
中信銀行(國際)  5.25 2.75 2.5 1
創興銀行  5.375 2.9 2.475 1.5
交通銀行  5.25 3 2.25 1.5
中國建設銀行(亞洲)  5.25 2.75 2.5 1.5
招商永隆銀行  5.25 2.75 2.5 1.2
渣打銀行  5.25 2.75 2.5 0.5
東亞銀行  5.25 2.75 2.5 1.5
星展銀行  5.25 2.6 2.65 1
富邦銀行  5.375 2.9 2.475 1.5
中國工商銀行(亞洲)  5.25 2.75 2.5 1
上海商業銀行  5.375 2.7 2.675 0
華僑永亨銀行  5.5 3 2.5 0
大新銀行  5.25 2.75 2.5 1
大眾銀行  5.375 2.75 2.625 0.5

資料:祥益地產

除了息口格價,曹德明指出,向銀行申請按揭,還有三項必須注意的事項。

1. 物業估值

銀行審批按揭一定會先為物業進行估值,並與物業近期成交價作比較,取較低者計算按揭金額,遇上一些成交疏落的物業,又或者樓市出現明顯變化,容易出現估價不足的情況,為免出現被逼「抬錢上會」的苦況,最穩陣是成交前預先作估價,真的遇上估價不足,更可作為議價理據要求賣家降低叫價,因為叫價過高有時正是估價不足的主要理由。如果時間許可,應該多找幾間銀行進行估價,尋找較進取的一間。如估價與成交價相差少於一成,很多銀行為了促成生意,在看見臨時買賣合約後都願意將估價稍為調高。

2. 供款年期

銀行多以「70減」或「75減」計算貸款年期,意思是以70或75減去樓齡或人齡,最多批出30年貸款年期,以較少者為準。假設申請者現時30歲,打算購買樓齡55年的物業,銀行以「75減」計算按揭年期,最多亦只能承造20年按揭(75減55)。而假設申請者已年屆60歲,「75減」銀行只會批出15年按揭年期。如果年紀大或者購買樓齡高的物業時要特別小心,因為借貸年期縮短將影響每月入息要求及每月供款額。

3. 信貸評分

每個曾擁有信用卡或曾借貸的人都有一份信貸報告,當中的資料經過濾及計算後就會得出一個信貸評分。信貸評分反映理財習慣及財政狀況,包括貸款結餘、還款紀錄及信貸紀錄。信貸評分是銀行批核按揭貸款額及信貸條款時的其中一項參考資料,信貸評分愈高,即申請人的違約風險愈低,有助爭取更佳的貸款條件。如果計劃買樓申請按揭貸款,應該預先在6至12個月前查閲信貸評分,再爭取時間改善管理信貸健康狀況,增加買樓本錢。

最後,大家亦可以參考香港金融管理局的建議,在向銀行申請按揭前,應清楚了解貸款的條款及細則,包括供款年期、供款期數、每月供款額、利率、利息的計算方法及其他收費。選擇按揭計劃時,除了首期和每月供款金額外,也應計算其他開支,例如按揭行政費、律師費、保險費用、估價報告費用等。