亞洲投資焦點 放眼印尼若要挑選一個四字詞來形容印尼,非「和而不同」莫屬。印尼由超過15,000個島嶼組成,生物極之多樣化,當地二億四千萬人口組成了多個種族,能說過百種語言。印尼在歷史上深受印度、中國、荷蘭以及商貿往來的影響,孕育出豐碩的多元文化。2013年,印尼樓市更大放異彩,尤以首都雅加達最受投資者青睞。

欣欣向榮
印尼的天然資源豐富,農業、旅遊業及金融服務業發展不俗。印尼的混合經濟於近年高速增長,預計十年後其世界經濟排名將由現時的第十五位躍升至十大之列。經濟合作與發展組織(OECD)預料印尼的國內生產總值在2014至2018年間約有6%增長,僅次於中國、緬甸及柬埔寨。另外,OECD發表的2014年度東南亞、中國及印度經濟展望報告中指出,亞洲新興經濟體積極發展基建項目以配合未來發展,區內投資將出現顯著增長。長遠來說,私人項目投資將是經濟持續增長的重要一環。儘管當地發展迅速,經濟增長仍存有隱憂。政局不穩、國民教育程度及投資透明度不高等問題亦為印尼帶來不明朗因素。印尼政府必須著力改善營商環境,簡化繁瑣的經商程序,才可吸引更多海外投資者。

經歷了1997年亞洲金融風暴後,印尼終於在2011年重獲專業信用評級機構穆迪(Moody’s)和惠譽國際(Fitch)的投資評級,展望穩定。在國內需求帶動下,寫字樓市場持續造好。高緯環球預計,2014年雅加達的租金複合增長將名列全球首位,新供應的存貨量及吸納量將排名第七。但高緯環球承認印尼的增長速度比預期慢,預期未來兩年的供應會比現時多,吸納量仍處於健康水平,空置率將於2015年上升。預計今年的租金價格將會上升,惟增幅不及2013年。另一方面,雖然印尼盾兌美元匯率下跌,高力國際仍對印尼寫字樓市場充滿信心,估計辦公室租金增幅高達37%,供應量將增加13%。

住宅市況
然而,印尼將於今年年中舉行總統大選,而經常出現在選舉前夕的收緊借貸揣測令不少投資者對印尼樓市的熱情降溫。另一方面,自2012年底起,炒賣活動令樓市不斷升溫,促使印尼央行推出各種手段來控制樓價,當中包括提高首期付款比例、收緊第二按揭批核及提升按揭利率等等。種種手段,加上當局對外資擁有權的限制,或多或少令投資者卻步。

縱使市場出現不利因素,萊坊在2013年度的財富報告中指出,雅加達及峇里的豪宅價格於2012年的上升幅度為全球之冠,分別錄得38.1%及20%的增幅。過去五至六年,印尼國內生產總值增長高達6%,加上中產人士的財富不斷增加,雅加達的樓價不斷攀升。萊坊預測,隨著更多非住宅買家湧入市場,升勢將會持續。此外,報告亦訪問了高資產淨值人士對雅加達市場的看法,結果顯示普遍受訪者視雅加達為亞洲區第十大寫字樓市場。

過去一年,雅加達名副其實是亞太區住宅市場的黑馬。根據萊坊的住宅樓價指數,雅加達錄得27%增幅,在全球名列前茅。雅加達表現如此出眾,全因為印尼的中產人數正急速上升,經濟發展亦改變了不少人的生活模式。可是,去年底印尼經濟增長放緩,或會影響未來數月的樓市發展。即使印尼樓價不斷攀升,相比香港、馬來西亞及印度等地樓價仍是小巫見大巫,因此尚有很大的上升空間。印尼早已被視為亞洲主要的觀光地點,來自香港、台灣、中國、日本、澳洲、新西蘭、馬來西亞及新加坡等地的遊客人數穩步上升。受惠於旅遊業暢旺,位於峇里及龍目(Lombok)的豪華別墅預期可持續受投資者追捧。
總括而言,印尼樓市在隱憂之中展現機遇,當中以首都雅加達最值得考慮。IP Global的Paul Preston表示,在作出投資抉擇時,除了要了解一個國家的人口統計數字,亦要預測當地城市的發展趨勢。由於印尼是世界第四大人口國,中產人士的收入將不斷增加,再加上城市化快速推進,毫無疑問,印尼將逐步成為投資者的焦點放在。