好淡角力9月見真章

香港經濟數據顯示，2019年第二季GDP(本地生產總值)增長0.6%，與首季相同，為十年新低，若第三季的數據出現下跌的話，香港在技術上將步入經濟衰退。以現在消費氣氛受本地局勢影響及中美貿易戰仍末出現曙光下，估計數據進一步下跌的機會不斷加大。

基於市場其他基本因素，如低利率、供應有限、剛性需求仍然存在等不變的情況下，在這好壞參半的格局下，過往經驗告訴我們有危則有機，在今天多變的局勢下，是否仍然適用呢？！

我們先回顧一下近期樓市的走勢，由本年2月樓價連升多月，升幅約13至15%，對首期不足而須選用按揭保險提供高成數按揭(計劃內9成及8成的借貸，樓價要求分別400萬或600萬以下)的買家，以上範圍的樓價在連續多月的升市下已不復存在，故被迫放棄入市的決定，直到6月出現「牛皮」及後近月樓價出現下調，置業夢又再出現曙光。以第一城為例，6月份成交六座高層395呎成交價為628萬，8月份成交四座高層395呎成交價為543萬，可見部分單位成交價有所回落，又再次下滑至可承造按揭保險的樓價上限。大家會問究竟現在是否入市的時機，下文將會為大家解答。

筆者覺得入市與否，可用以下3點作評估：

首先，買家可衡量自己對物業的需求程度，如即將結婚、公屋戶主需遷出等，屬以上或其他實質原因者，對單位需求程度會較其他人大，若放棄合適的時機入市，也需要長期付出一定的租金成本，這類個案建議可較其他人進取一點，始終租金一種消耗，部署合適的時機入市。

其次，需考慮工作的穩定性，因近期社會活動加據，確實令經濟受損，但長期來說，情況始終會得到解決。但在入市前應該先評估自己工作是否穩定，與及是否備有充足的現金流，如足夠額外6個月的樓宇供款，能夠應付突如其來的環境變化，也可作入市的部署。

最後，是筆者較為擔心的因素，這是政治因素，因政治因素較難預測。正正因為香港近期樓市已步入「政治市」，九月更可能有多項對香港政策重新審視或調整，有關的政策包括《香港人權與民主法案》、「香港獨立關稅區」的地位及港府研究實行《緊急法》，這些法案的變化將會直接或間接影響香港信譽及評級，亦令樓市加添了更多不穩定性，故值得大家留意。

筆者建議買家在入巿前，先衡量自己財政狀況及社會變化，做好風險管理，才作入此決定。