樓市最好的時候已經過去？

[28Hse 三地產焦點 第一百八十三期 2018年9月19日] 樓市最好的時候已經過去？星展銀行(香港)研究部香港房地產業分析師丘卓文表示，現時對樓市負面因素多，包括銀行按息及利息會上升，再加上中美貿易糾紛，認為樓市最佳時候已過。

事實上，根據市場的種種跡象，包括拍賣場、二手市場上出現多個減價盤，可以大致推測到樓市有下跌的趨勢。但是次的跌勢是輕微調整，還是樓價大跌，就要視乎不利因素會否令業主賣樓套現。

近日拍賣樓出現劈價的情況，不排除會影響部分業主的放盤意向。有關單位為屯門公屋良景邨良萃樓中層6室，實用面積約150平方呎，屬法院令無契盤，將於9月中再次拍賣，開價$40萬（未補地價）。

據了解，單位曾於8月開價$70萬拍賣，但無人承價，終被收回。換言之，單位是次叫價劈價近43%，挑戰近年住宅樓價的新低。雖則單位價錢吸引，但留意的是，由於單位無契，銀行難以承造按揭，買家入市時須付現金。

同樣地，二手市場亦有大幅減價的情況，比如屯門兆軒苑A座中層11室，實用面積385平方呎，原叫價$460萬，後減價$48萬至$412萬沽出，減幅10.4%。而近期二手成交中，減幅最多的可算是馬鞍山翠擁華庭15座高層C室，實用面積927平方呎，叫價$1,380萬，最終成交價為$1,128萬，減幅高達18.3%。

無可否認，現時樓市不利因素很多，尤其是加息在即，樓市有所調整亦是正常的。紀惠集團行政總裁湯文亮認為，現在樓價是否繼續跌，最關鍵的就是那些劈價貨是否很快便能夠出售，否則的話，劈價貨會愈來愈多，樓價亦會愈劈愈深。

筆者認同，因為影響樓市除息口走勢、香港樓市政策及經濟狀況外，供應量亦是一大因素。當放盤未能快速被消化，市場囤積一定數量的供應，樓價自然會隨之下跌。

有人說市場出現減價盤，甚至劈價盤未獲承接，反映市場購買力欠奉；另有人覺得是因為現時樓市以一手新盤為主導，吸納了大部分市場購買力；也有人覺得由於前景不明朗，買家選擇靜觀樓市。

究竟以現時的情況來說，樓價下跌是真跌還是假跌呢？平心而論，單憑幾宗二手減價的個案、拍賣樓劈價的個案，要講樓市由強轉弱仍言之尚早。要知道業主減價有很多原因，例如當初定的價錢過高，故調低叫價，用作吸引買家，或者該區有新盤推出等，故此不能一概而論。

明顯地，樓市已步入調整期，而跌幅暫時是輕微的，但是次樓市調整期會有多長，跌幅究竟有幾多，就要視乎香港加息後，會否有大量銀主盤、減價盤湧現。

中原城市領先指數(CCL)新報187.03（反映2018/09/03至2018/09/09(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周下跌0.75%，較上年同期上升16.20%。

4個分區中，九龍區跌幅最多，按周下跌2.15%，新近錄得184.64，較上年同期上升17.56%。其次是新界(西)區，新報169.36，按周下跌0.47%，較上年同期上升15.63%。而港島及新界(東)區按周下跌0.12%，分別錄得192.3及207.29，較上年同期分別上升13.26%及21.05%。

-- 北角健威花園2房 $753.8萬易主 --
世紀21日昇地產執行董事黃文龍表示，新近錄得北角健威花園成交，單位為D座中層04室，實用面積446平方呎，2房間隔，享少海景，原開價$800萬，後減價$46.2萬至$753.8萬易主，實用面積平均呎價$16,901。

-- 屯門居屋悅湖山莊高層戶 $506.8萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成屯門居屋悅湖山莊4座高層E室，實用面積431平方呎，2房1廳，累減$13.2萬，成交價$506.8萬（自由市場價）購入，實用面積平均呎價$11,759，屬市場價成交。

-- 沙田第一城中層戶 $688萬售出--
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示，日前錄得沙田第一城成交，單位為24座中層B室，實用面積447平方呎，3房改2房間隔，座向西南望內園景，以$688萬沽出，實用面積平均呎價$15,391。

-- 屯門悅湖山莊3房 成交價$428萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，日前促成屯門悅湖山莊6座高層A室易主，實用面積588平方呎，3房2廳，間隔四正，獲一名區內綠表客以$428萬（居二市場價）購入，實用面積平均呎價$7,279，實用呎價及成交價均創屋苑新高紀錄。

-- 屯門上源9月底前開售 --
由萬科香港發展的屯門上源上載樓書，項目位於掃管笏路99號，由5座大樓及30座洋房組成，提供合共1,154伙，實用面積由321至2,454平方呎，而洋房斫積2,711至4,880平方呎。 萬科香港業務部副總裁（市場營銷）周銘禧表示，項目會在中秋節前後開放位於長沙灣的示範單位，一律為清水房，首批價單不少於231個單位，定價將參考區內相同質素的樓盤。
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